​단지내·근린·주상복합 상가 차이가 뭐야?…상가별 투자 요령 '총정리'

아주경제 김현철 기자 = 상가는 투자금액이 다른 수익형 부동산에 비해 크지만 임차 업종에 따라 은행금리 2배이상의 수익률을 기대 할 수 있고 최근 공급이 많지 않아 잘만 고른다면 ‘흙속의 진주’를 고를 수도 있다.

부동산정보업체 한국창업부동산정보원이 상가의 상품별 종류와 체크포인트, 유망지역에 대해 정리했다.

◆단지내 상가

주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 공동주택 건립시 주민 생활편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 단지내 상가는 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려해야 하며 단지규모는 최소 700가구 이상, 가구당 점포면적은 1㎡ 이하다. 지하층은 식료품, 수퍼마켓, 1층은 제과점, 부동산, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하다.

체크포인트는 700가구 이상인가, 단지내 주요 입구에 위치했는지, 인근에 백화점이나 할인점 등은 없는지, 주출입구 동선에 있는 단지내 상가인지 등을 따져봐야 한다. 유망지역으로는 서울 강서 마곡지구, 송파 위례신도시, 은평·왕십리 뉴타운, 동탄2신도시, 송도국제도시, 평택 등이 있다.

◆근린상가

근린상가는 생활권에 인접해 있다. 건축법규상 근린생활시설은 우리가 살고 있는 주택과 매우 가까이에 있어 도보로 쉽게 접근할 수 있으며 생활에 필요한 시설물을 말한다. 대개 2∼5층 규모의 중간층 규모로 세워지며 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 있다. 최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형·전문화되고 있다.

체크포인트는 1층 점포 상층부 업종과 궁합이 맞는지, 상가로의 접근성 및 가시성이 좋은지, 주차여건은 양호한지, 신도시의 경우 상업용지 비율이 높지는 않은지 등을 살펴야 한다. 유망지역으로는 서울 강서 마곡지구, 송파 위례신도시, 송파 문정지구, 서초 내곡지구, 동탄2신도시, 광교신도시, 대구 혁신도시 등을 눈여겨 볼만 하다.

◆주상복합상가

주+상(住+商)이란 말 그대로 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주로 도심의 자투리 공간에 많이 건축돼 있으며 특히 서울 사대문 밖에는 주거공간 90% 상업공간 10%의 비율로 돼있다. 대부분 도심지나 중심지에 위치해 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다.

전용률이 너무 낮지는 않은지, 투자하려는 점포가 내부에 있지는 않은지, 관리비 등을 따져봐야 하며 송파 위례신도시, 송파 문정지구, 서울 성수동, 분당 정자동, 일산 백석동 등의 상가가 유망하다.

◆전문테마상가

백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품, 농·수산물, 의류, 전자, 식당가 등의 여러 업종들로 구성돼 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성돼 있다는 것이다. 의류상가, 공구상가, 전자상가 등이 대표적이다. 대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교해 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점이 있으나 일부지역에 편중돼 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.

투자시 시행사 운영능력은 있는지, 지역 특성에 맞는 업종인지, 입점 시기가 빠른지 등을 봐야한다.

◆쇼핑몰

우리가 흔히 쇼핑센터라는 말을 많이 하는 쇼핑몰은 백화점과는 다르다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 비해 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양해 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다. 쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절하며 가격 조정이 어느 정도 가능하지만 일관성, 통일성이 부족하다는 단점이 있다. 과거 1990대 후반부터 2000년대 초반까지 동대문, 이대·홍대 등 대학가에 쇼핑몰 바람이 불었지만 최근에는 인터넷 쇼핑몰의 강세 등으로 시장이 위축된 상태다.

체크포인트로는 구분등기가 확실하게 되는지, 확정수익을 보장 할 경우 안정장치는 되어 있는지, 임차인이 운영경험이 풍부한지 등이 있다.

◆지식산업센터 지원상가

지식산업센터 상주인구를 지원하는 보조시설을 뜻한다. 지식산업센터는 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 보통 상가가 차지하는 비율은 전체의 10% 미만으로 구내식당, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터 등이 주를 이루고 있다. 지식산업센터 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있다. 인력공급이 수월하고, 물류비용을 절감할수 있는 교통의 요충지나 인구 밀집지역에 위치하는 경우가 많아 주변 상권의 유동인구도 노려볼만 하다. 같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 좋으며 향후 시세차익을 얻을 수 있다. 최근에는 은퇴나 명예퇴직으로 상가를 분양받는 경우에도 높은 매출을 올릴수 있어 선호도가 높다. 그러나 가장 주요한 것은 지식산업센터의 분양 실적을 파악하는 것인데 출·퇴근이 용이한 역세권을 중심으로 인기가 높다. 지식산업센터 내 상주인구가 주 고객층인 만큼 지식산업센터가 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율은 중요하다. 그러나 대부분 지식산업센터의 분양이 먼저 이뤄진 후 상가분양에 들어가므로 체크하는데 별다른 문제는 없다. 지식산업센터는 분양의 대상이 한정되지만 상가는 대상이 불특정 다수다. 그래서 상가투자자는 상층부 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세재, 금융 지원 등의 혜택이 없다.

투자시 주 5일제 근무제 적용 공·휴일을 대비해 주변 수요층까지 끌어들일수 있는지, 주변 주거단지와 접근성이 좋은지, 간판을 달지 못하거나 후미진 곳에 위치하지 않은지 등을 살펴야 한다.

유망지역으로는 서울 디지털 산업단지, 성수동 일대, 강서 마곡지구, 송파 문정지구, 송도국제도시, 경기 하남, 안양 인덕원, 평촌 도시첨단산업단지 등이 있다.

◆상가주택

근린상가지역에 위치하고 있는 주택형상가로 일반적으로 1, 2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 상가임대수익을 고려해 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다. 상가 주택은 소유주가 직접 거주함으로서 주거 문제도 해결하고 또 1·2층에는 상가나 사무실을 임대함으로서 월세 수입을 올릴 수 있는 이점이 있다. 특히 퇴직을 앞둔 고연령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기를 올리고 있다. 상가주택의 경우 주택의 비율보다 상가의 면적이 높을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

도로를 접하고 있는지, 주택가 시작되는 입지인지, 동선내 위치하고 있는지, 투자여력은 충분한지 등을 살펴야 하며 서울 홍대·건대 등 대학가, 송파 위례신도시, 경기 광교, 동탄2신도시 등을 눈여겨 볼 만 하다.


권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “최근 상가투자는 과거 시세차익형에서 안정적인 임대수익쪽으로 트렌드가 바뀌고 있다”며 “철저하게 본인 투자여력에 맞춰야 하며 임차업종이 뜨는 트렌드인지, 주변 개발 계획은 순차적으로 진행되고 있는 지 등을 따진후 투자에 임해야 한다”고 말했다.