정부 “세 감면 해줄께 임대주택 투자해라”…리츠업계 “글쎄”

아주경제 정수영 기자= 부동산 펀드·리츠(부동산투자신탁) 등 간접투자상품이 침체된 부동산시장을 살릴 구원투수가 될지에 관심이 모아지고 있다. 정부가 임대주택을 서비스 산업으로 육성하기 위한 방편으로 리츠 등 부동산 투자상품을 적극 활용하기로 방침을 정했기 때문이다.

정부는 이를 위해 잇따라 간접투자상품에 대한 규제를 완화, 임대주택 활성화를 유도하고 있다. 현재 내수 살리기 명목으로 추가 규제 완화 방안도 논의 중이다.

그러나 임대주택이 오피스에 비해 투자 수익성이 높지 않아 민간 업체와 법인들은 시큰둥한 반응이다. 실제로 정부가 지난해부터 각종 규제 완화로 리츠의 임대주택 투자를 유도했지만, 아직까지 이 상품을 취급하고 있는 회사는 한곳도 없다.

국토해양부 관계자는 “부동산 간접투자시장에 대한 규제 완화는 선제적 성격이 강하다”며 “전·월세 시장 수요가 급증하고 있는 만큼 앞으로 임대주택 투자시 수익성도 나아질 것으로 본다”고 말했다.

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◆정부, 잇단 규제 완화 시도

정부는 현재도 리츠와 펀드를 임대사업에 참여시키기 위해 다양한 세제 혜택을 제공하고 있다. 올해 말까지 부동산을 매입할 경우 취득세를 30% 감면해주고 있다. 자기관리리츠가 전용면적 149㎡ 이하 주택을 신축 또는 매입해 5년간 임대할 경우 임대소득 50%를 공제해 주는 방안도 추가 연장된다.

리츠 등이 임대주택(기준시가 6억 이하, 전용 149㎡ 이하)에 투자시 2014년 말 이전에 발생한 개인 투자자의 배당소득에 대한 세율도 인하해주고 있다.

정부는 지난해 5·1 부동산대책의 후속 조치로 같은 해 9월 '주택공급에 관한 규칙'을 개정, 리츠 및 펀드 법인의 임대사업 지원도 확대했다. 임대주택법에 따라 임대사업자로 등록한 리츠·펀드 등 법인에게 신규 건설주택을 임대용으로 우선 공급하기로 한 것이다. 이전에는 신규 건설주택의 경우 법인은 3순위까지 입주자를 모집하고도 남은 미분양에 한해 공급됐었다.

하지만 지방자치단체들이 조례 개정에 적극 나서지 않아 신규 분양주택을 우선 공급한 사례는 전무하다. 국토부는 조만간 리츠 등이 신규 분양주택을 쉽게 공급받을 수 있도록 주택 공급 규칙을 개정할 계획이다. 또 각 지자체의 조례 개정을 늦어도 10월까지 추진한다는 계획이다.

세제 혜택도 추가로 내놓는다. 업계에서는 올해 말까지인 리츠·펀드 등 부동산 취득세 30% 감면 연장안 등이 나올 것으로 예상하고 있다. 이 때 현재 50% 감면해주고 있는 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업자의 부동산 취득세도 30%로 낮춰 재연장할 계획이다.

◆민간업체 "분양가 인하가 관건"

하지만 리츠 등 투자 상품을 활용해 임대주택을 새로운 서비스 산업으로 육성하기 위한 정부의 계획이 성공하기까지는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 임대주택 사업에 대한 수익성을 장담할 수 없기 때문이다.

한국리츠협회에 따르면 오피스 상품에 주로 투자하고 있는 리츠는 연 5~14%대의 안정적인 수익을 내고 있다. 하지만 미분양 아파트에 투자한 리츠는 손실을 기록하고 있다.

더 큰 문제는 신규아파트 분양시 분양가가 비싸 임대 수익을 기대하기 어렵다는 점이다. 업계 관계자는 “미분양 아파트도 최고 40%까지 할인된 가격으로 매입해도 손실을 보는데, 신규아파트는 일반인들과 같은 분양가를 책정하기 때문에 수익이 나기 힘든 구조”라고 설명했다.

비싼 가격의 아파트로 임대사업시 도시형 생활주택·연립주택·오피스텔 등과 경쟁을 하기 어렵고, 관리가 힘든 점도 투자성을 장담하지 못하는 이유다.

김현아 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “법인의 신규 분양시 분양가나 대금납부 조건 등을 일반 청약자들과 달리 정할 근거법이 없고 형평성 문제도 발생한다”며 “신규 아파트(일본의 맨션) 46% 가량을 리츠가 소화하고 있는 일본 사례를 참고할 만하다”고 말했다.