[1기 신도시 재건축 본격화] "공공기여·주차대수 등 세부항목서 당락 갈려" 정부, 전방위 지원... 분담금 등 과제도

이상주 국토교통부 국토도시실장이 27일 정부세종청사 국토교통부 기자실에서 1기 신도시 선도지구 선정 결과를 발표하고 있다. [사진=연합뉴스]

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 선도지구 3만6000가구가 최종 선정되면서 재건축이 33년 만에 본격적으로 시작된다. 선도지구 공모에 15만3000가구가 몰리는 등 경쟁이 치열해 주민 동의율보다는 공공기여, 주차대수 확보, 가구 수 등 다른 요인이 당락을 갈랐다. 국토부는 선도지구가 곧바로 사업에 착수할 수 있도록 내년 특별정비계획 수립을 진행하고 2027년에는 첫 착공에 나선다는 목표지만 분담금 문제 등 사업 추진에 걸림돌도 남아 있다. 

27일 발표된 1기 신도시 선도지구는 총 3만6000가구로, 정부가 정한 최대 물량(3만9000가구)에 근접한 수준이다. 앞서 국토부는 1기 신도시 기준 물량을 2만6000가구로 제시하고 지자체가 기준 물량 대비 50%를 추가 지정하도록 했다.

국토부와 1기 신도시 지자체들은 추후 분쟁 소지를 고려해 정성평가가 아닌 점수대로 평가하는 ‘정량평가’를 통해 선도지구를 선정했다고 강조했다. 선도지구 선정을 위한 표준 평가 기준에서 '주민 동의율' 점수가 60점으로 가장 높았지만 주민 참여율이 높아 만점 기준을 달성한 단지가 다수 나오면서 당락을 가르는 요소가 되지 못했다. 분당은 주민동의율 95%를 넘긴 만점 구역이 10곳을 넘었다. 또 선도지구로 지정된 3개 구역 중 2∼3위는 점수가 같았다. 

김인현 성남시 도시개발행정과장은 "공공기여 등 다른 평가 항목들을 종합적으로 반영한 결과"라며 "신청서에 첨부돼야 할 신분증, 자필 서명이 일부 누락되는 사례도 있었는데 이 부분도 영향을 미쳤다"고 말했다.

산본과 중동 역시 선도지구 신청 구역의 동의율이 비슷해 주차대수 확보, 참여 가구 수에서 점수 차이가 난 것으로 알려졌다. 다만 평촌에선 동의율이 당락을 결정지었다.

국토부와 각 지자체는 선도지구에 선정된 지구에 대한 평가 점수와 순위를 공개하지 않기로 했다.

국토부는 선정된 선도지구가 즉시 사업에 착수할 수 있도록 지원에 나선다는 방침이다. 우선 선도지구에 대해 예비시행자를 지정하고 내년 상반기 중 정비계획안을 마련할 계획이다. 특히 협의에 장기간이 소요되는 교육환경평가 사전 협의, 공사 중 안전 확보 등을 위해 교육부 등 관계기관과 협약을 체결해 협력을 강화한다.

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추정 분담금 산정 결과에 대한 공신력 문제로 갈등이 발생하는 것을 줄이기 위해서는 부동산 가격조사 전문기관인 한국부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원한다.

통합정비에 필요한 대규모 자금 조달을 위한 지원 방안도 마련한다. 우선 12조원 규모로 미래도시펀드를 조성해 자금조달을 지원한다. 시행자가 자산운영사를 직접 선정하고, 미래도시펀드 출자와 주택도시보증공사(HUG) 등 보증을 통한 민간투자를 유치하는 방식이다. 내년 중 미래도시펀드 출자를 완료하고, 2026년 초기 사업부터 지원한다는 계획이다.

국토부는 이번 선도지구에 선정되지 않은 구역에 대해 순차정비 개념을 도입해 정비를 진행할 계획이다. 선도지구에 이어 2단계로 주민 동의율 50% 이상인 구역을 대상으로 사업을 진행하거나 선도지구를 거점으로 인근 구역을 그룹으로 설정해 추진하는 방식 등이다. 각 지자체는 공론화 과정, 경기도와 협의 등을 거쳐 내년 상반기까지 방안을 마련할 예정이다.

아울러 2027년 착공, 2030년 입주를 위해서는 이르면 2026년부터 이주가 시작돼야 하는 만큼 국토부는 다음 달 선도지구를 포함한 1기 신도시 재건축 이주대책을 별도로 발표할 예정이다.

이상주 국토부 국토도시실장은 "이번에 선정된 선도지구가 신도시 정비의 모범사례가 될 수 있도록 착공, 이주, 입주까지 막힘 없이 추진되도록 적극 지원해 나갈 것"이라고 말했다. 

다만 선도지구 선정 이후에도 넘어야 할 산은 만만치 않다. 재건축 추진 과정에서 수억 원대 추가분담금이 나오면 주민 간 갈등이 불거지고 사업 추진이 늦어질 수 있다. 다른 지역보다 기준 용적률이 300%로 낮은 일산은 주민들이 용적률 상향을 요구하고 있다. 이와 함께 통합재건축 추진 과정에서 주민 갈등, 이주대책 어려움 등도 해결 과제로 지적된다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금은 개별 조합원들의 자금 여력, 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있는지가 재건축 추진과 관련해 관건"이라며 "부촌을 중심으로 사업이 빠르게 추진되면서 1기 신도시 내에서도 지역적 양극화가 나타날 수 있다"고 말했다.