귀해진 리모델링 추진단지에 시공사 몰린다

서울 강동구 성내삼성 아파트 내 여러 건설사 현수막 걸려 있다. [사진=성내삼성 리모델링 추진위원회]

리모델링 추진 단지들이 사업에 속도를 내면서 시공사들의 관심이 높아지고 있다. 정부의 재건축 활성화로 재건축으로 선회 움직임을 보이던 단지들이 용적률과 사업 속도 등을 고려해 리모델링에 집중하기로 하면서다. 

8일 관련업계에 따르면 서울 강동구 성내삼성 아파트 리모델링 추진위원회는 이달 28일 소유주 설명회를 열 예정이다. 현재 동의율 60%를 넘겨 조합설립인가 신청 기준(66.7%)에 근접해 있다. 추진위는 내년 초 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고 내년 상반기 조합설립인를 신청할 계획이다. 

1999년 준공된 성내삼성은 현재 용적률 317%, 최고 28층, 1220가구로, 리모델링 후 일반분양 160가구를 포함해 최고 30층, 1380~1403가구 규모로 증축할 계획이다. 성내삼성 리모델링에는 삼성물산과 현대건설, 현대엔지니어링, 포스코이앤씨, GS건설, 쌍용건설 등 대형 건설사 6곳이 수주 의지를 보이고 있다. 올 상반기 시공사 설명회에 이어 이달 28일 소유주 설명회에도 나설 예정이다. 

윤하늘 성내삼성 리모델링 추진위원장은 "조합설립인가를 받으면 바로 시공사 선정에 착수할 예정"이라며 "보통 다른 리모델링 단지는 건설사가 1~2곳 정도 입찰에 참여하거나 수의계약을 맺는데 인근에 리모델링이 제대로 추진되는 곳이 드물고, 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)도 옆에 있어 관심을 받고 있다"고 말했다. 

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최근 서울 성동구 강변건영 아파트(580가구)와 서울숲한진타운 아파트(380가구)의 리모델링 추진위는 시공사를 공동으로 선정하는 방안을 추진 중이다. 리모델링을 통해 총 1000가구 이상의 대단지를 조성한다는 계획으로, 삼성물산과 현대건설 등이 관심을 보이고 있다. 

약 5000가구 규모의 동작구 ‘우극신(신동아4차·이수극동·우성2·3단지)'도 이달 초 시공사업단에 입찰마감일 결정 관련 공문을 전달하는 등 시공사 선정을 준비하고 있다. 조합은 지난 5월 포스코이앤씨·현대건설·현대엔지니어링·SK에코플랜트 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다. 
 

성동구 강변건영 아파트 내 시공사 현수막이 붙어있다. [사진=성동구 서울숲한진타운 리모델링 추진위]

앞서 정부가 '1·10 부동산 대책' 등을 통해 재건축 규제 완화 의지를 밝히면서 기존 리모델링 추진 단지 가운데 재건축으로 선회하는 사례가 나오기도 했다. 강남구 개포동 대치2단지와 송파구 강변현대, 구로구 신도림현대 등은 리모델링 조합 해산 절차와 재건축으로 정비사업 변경을 추진 중이다.

하지만 최근 들어서는 용적률이 높은 단지를 중심으로 사업에 속도를 내기 위해 리모델링에 집중하려는 움직임도 보인다. 재건축으로 방향을 바꾸면 기존 조합 해산 절차를 밟고 다시 조합 설립부터 시작해야 해 시간과 비용이 더 소요된다는 판단에서다. 통상 기존 단지 용적률이 180% 이하면 재건축, 200% 이상이면 리모델링이 유리하다고 여겨진다. 

서울 동작구 한 리모델링 추진위 관계자는 "재건축 용적률 완화 등 각종 정책이 쏟아지면서 리모델링 추진 단지들이 재건축 선회를 고민하며 보합 상태로 머물렀던 곳이 많았다"며 "시간이 흘러도 법 개정이 반영되지 않는 등 정책의 실효성이 낮다는 판단에 기존대로 속도감 있게 추진하자는 의견이 커진 상황"이라고 전했다. 

한국리모델링협회 집계에 따르면 지난달 말 기준 전국 153개 단지, 12만1520가구가 리모델링 사업을 추진하고 있다. 리모델링 조합 설립인가를 받았거나 설립을 앞둔 단지들이다. 이 중 수도권이 145곳으로 95%를 차지한다. 추진 단지 수는 2년 전(2022년 7)월 131곳에서 153곳으로 약 17% 늘어났다. 

한편, 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물은 그대로 둔 채 수선·증축하는 방식이다. 재건축은 준공 30년 이상부터 가능하지만 리모델링은 준공 15년 이상이면 가능하다. 재건축은 기존 가구 수보다 많은 물량을 지을 수 있어 일반분양을 통해 수익을 높일 수 있지만 초과이익환수제, 임대주택 의무 건설, 기부채납 등 규제가 있다. 리모델링은 증축 가능한 층수가 제한적이라 재건축보다 수익성이 낮다. 하지만 재건축에 적용되는 각종 규제를 적용받지 않는 장점이 있다.