[흔들리는 부동산신탁사①] '책준형 리스크 폭탄' 안은 신한자산신탁… 잇따른 소송에 유동성 확보 사활

신한자산신탁이 책준 약정을 맺은 경기 안성시와 평택시 물류센터 조감도 [사진=에스원건설]

신한자산신탁이 최근 책임준공 의무 미이행으로 손해배상 청구소송에 휘말린 데 이어 금융감독원의 수시검사 대상 1호로 지정되는 등 '책준형(책임준공확약형 관리형 토지신탁) 리스크'가 불거지고 있다. 

4일 관련업계 등에 따르면 올들어 신한자산신탁이 책임준공 미이행과 관련해 대주단으로부터 피소된 소송가액 300억원 이상 손해배상 청구소송은 4건으로 파악된다. 이들 4건의 소송가액만 약 1958억에 달한다. 

인천 서구 원창동 물류센터 개발사업(소송 가액 575억원)을 비롯해 창원시 마산합포구 산호동 멀티플렉스 신축사업(523억6000만원), 안성시 심죽면 물류센터(560억원), 평택시 청북읍 어연리 244-16번지 물류센터 신축사업(300억원)이 관련 사업장이다. 

창원 멀티플렉스 사업은 지난해 2월 준공 계획이었으나 시공사인 신태양건설이 자금난에 시달리면서 기한 내 준공하지 못했으며, 신한자산신탁도 지난해 8월 도래한 책준 기한을 지키지 못했다. 안성 물류센터 개발사업의 경우 시공사인 에스원건설이 부도 위기를 겪다가 지난 3월 서울회생법원에 회생절차개시를 신청한 바 있다. 

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책임준공 약정을 맺은 사업장에서 시공사 부실 등 문제가 발생하면 신탁사는 고유자금인 신탁계정대를 투입해 공사를 마무리해야 한다. 2021년 말 180억원 규모이던 신한자산신탁의 신탁계정대는 2022년 말 575억원으로 급증하더니 2023년 말에는 전년 대비 약 4배 증가한 2095억원에 달했다. 올 들어서도 3월 말 기준 3111억원으로 집계됐다. 

신한자산신탁이 책임준공을 약정한 규모는 국내 부동산 신탁사 중 최대 수준이다. 올 1분기 말 기준 126개 사업장에 책임준공을 약정했고 해당 사업장에 실행된 PF 대출잔액은 5조4631억원로 파악된다. 126곳 중 절반 이상의 사업장에서 시공사가 책임준공 약정을 이행하지 못했고, 신한자산신탁의 책준 기한이 지난 사업장도 13곳에 달하는 것으로 알려졌다. 

 

[그래픽=아주경제]

최근 신한자산신탁이 차입금 규모를 늘리고 있는 것도 책준형 리스크가 커지면서 유동성 확보가 시급해진 영향으로 업계는 보고 있다. 신한자산신탁은 앞서 지난달 말 이사회를 열어 단기차입금 한도를 기존 1000억원에서 4000억원으로 확대하기로 결정했다. 

지난 2014년 이후 오랜 기간 무차입경영을 이어오는 등 탄탄한 재무구조를 보였으나 최근 분위기가 달라졌다. 올해 1분기 298억원 영업적자를 기록했고, 자기자본이익률(ROE)도 지난해 1분기 21.3%에서 올 1분기 –24%로 급락했다. 부채비율은 작년 1분기 27.4%에서 올해 54.5%로 2배 가까이 높아졌다. 이번에 늘린 단기차입금 한도액 3000억원은 신한자산신탁 자기자본(3558억원)의 84%에 달하는 규모로, 실제 차입이 지속적으로 이뤄질 경우 자본적정성 지표 저하가 불가피할 것으로 우려된다. 

신한자산신탁 관계자는 "평택과 안성 사업장은 오는 8월 준공을 위해 노력 중이며, 창원 복합시설과 원창동 물류센터는 (준공 기한을 넘기긴 했지만) 각각 지난해 9월 말, 올해 3월 말 준공이 완료됐다”고 말했다. 그러면서 "차입금 규모 확대는 신탁계정대 투입 등을 대비한 안정적 유동성 확보를 위한 선제적 조치"라고 설명했다. 

한편, 신한자산신탁은 오는 12일까지 금융감독원이 실시하는 신탁사 수시검사를 받고 있다. 4대 금융지주 계열 신탁사 중 첫 대상이 된 데는 책준형 신탁 사업장에 제공된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출잔액이 가장 크고 관련 소송들이 제기된 영향으로 파악된다. 금융당국은 책준형 토지신탁 리스크를 중점으로 사업장별 리스크 발생 가능성과 사전 유동성 확보 등을 들여다 볼 예정이다.