[통계로 보는 부동산] 종로 '거래절벽'에도 성수·강남은 매매 '핫플'…신·구 상권 양극화 가속

이화여대 일대 인근의 한 상가. [사진=박새롬 기자]

올해 전국 상업·업무용 부동산 거래가 감소하고 서울 내 주요 전통 상권의 거래량도 급감한 가운데, 서울 내 신흥 상권의 거래량은 오히려 증가하며 시장 양극화가 확대되고 있다. 고금리와 시장 침체로 공실률 등 각종 지표는 물론 경매시장에서도 전통 상권의 부진이 두드러지는 모양새다.
 
12일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1월부터 3월까지의 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 총 1만2195건을 기록했다. 이는 지난해 같은 기간의 1만3431건 대비 9.2% 줄어든 것이다. 같은 기간 서울의 상업·업무용 부동산 거래량 역시 2152건에서 1993건으로 7.2% 감소하며 거래량이 감소했다. 
 

특히 서울의 전통 상권으로 분류되는 도심 및 중심지의 부동산 거래량 감소가 두드러졌다. 광화문역 등 주요 업무지구가 포함된 종로구 내 상업·업무용 부동산 거래 건수는 지난해 1~3월에는 261건을 기록했지만 올해 같은 기간에는 97건을 나타내며 62.8%나 급감했다. 을지로 일대를 포함한 서울 중구 내 상업·업무용 부동산 거래도 같은 기간 207건에서 169건으로 거래량이 18.3% 줄었다. 용산구 역시 같은 기간 거래량이 105건에서 82건으로 소폭 줄었다.
 
반면 업무용 부동산 수요가 꾸준하거나 상권이 확장되는 지역의 거래량은 오히려 증가하는 양상을 보였다. 성수동1·2가를 중심으로 한 성동구의 지난해 1~3월 상가·업무용 부동산 거래량은 38건에서 올해 같은 기간 66건으로 73.6% 증가했다. 홍대입구와 합정 등의 상권이 형성된 마포구 역시 거래량이 74건에서 102건으로 늘어 37.8% 증가했다. 오피스 수요를 갖춘 강남구청역 등 강남구 상권 역시 같은 기간 거래량이 135건에서 185건으로 33% 증가했다.

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도심지 권역은 서울 전체 공실률에서도 다른 광역 상권·업무지구보다 높은 수준을 유지하고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 4분기 서울 상업용 부동산의 평균 공실률은 5.5%다. 도심권(광화문·남대문·동대문·명동·시청·을지로·종로·충무로)의 공실률은 8.2%를 기록해 다른 주요 상권인 강남권(4.6%)과 여의도·마포(3.7%)보다 2배가량 높은 수치를 유지했다.
 
반면 임대료는 꾸준히 상승해 서울 주요 상권 대비 가장 높은 수준을 유지하고 있다. 고금리와 상권 침체 상황에 유동인구 감소까지 겹치며 올해 상업·업무용 부동산의 매매 거래 감소가 가시화되고 있다는 분석이다.

서울시에 따르면 지난해 4분기 서울 내 상업용 부동산의 3.3㎡(평)당 월 환산임대료는 13만7570원을 기록했다. 이 중 도심권인 중구의 임대료는 서울 25개 자치구 중 가장 높은 임대료인 27만6336원을 기록해 서울 평균 임대료 대비 2배가량 높았다. 특히 중구의 경우 지난 2년간 평균 월 환산임대료가 20.3%나 상승해 일대 상권의 임대료 부담이 확대됐다. 종로구의 임대료 역시 20만1913원을 기록했다. 서울 자치구 중 월 환산임대료가 20만원을 넘는 자치구는 중구와 종로구 2곳이다.

강남권인 강남구의 3.3㎡당 월 환산임대료는 17만1151원, 서초구는 13만5964원을 기록해 2년 전보다 각 13.4%, 5.7%가량 임대료가 상승했다. 성동구의 임대료는 18만3176원, 마포구 역시 13만8163원을 나타냈다. 서울 3대 업무지구인 여의도가 포함된 영등포구도 11만6895원의 임대료를 기록해 여전히 서울 도심권보다는 낮은 임대료 수준을 보였다.

전통 상권의 침체는 올해 경매시장 통계를 통해서도 나타나고 있다. 지지옥션에 따르면 올해 1~3월 종로구의 주상복합 상가의 낙찰가율은 6.89%로 ‘초악성 매물’ 수준의 매각가율을 기록하고 있다. 낙찰률도 25%에 그친 상황이다. 반면 같은 기간 강남구의 일반 상가 낙찰가율은 100.22%를 기록했다.
 
정경진 밸류맵 시장분석팀장은 “성수 등의 신흥 상권의 경우 준공업지역이라는 특징을 토대로 주요 브랜드와 기업의 유입을 통해 유동인구가 계속해서 유지되고 있는 반면, 구 상권의 경우 여전히 높은 임대료 등으로 매매 거래량에서 구 상권과 새로 형성된 상권 간 양극화 추세가 이어지고 있는 상황”이라고 말했다.