[윤 기자의 부자보고서] 부자는 오피스텔에 투자하지 않는다

경기 침체로 인해 아파트의 대체 상품으로 주목받았던 오피스텔에 대한 수요와 거래량이 급감하고 있다. 특례보금자리론의 영향으로 거래량이 회복된 아파트와 달리 역전세, 고금리, 가격 하락이라는 ‘삼중고’가 여전하다는 지적이 나온다. 부자들 사이에서 오피스텔 투자보다는 안정적인 아파트에 투자해야 한다는 인식이 뚜렷해지고 있는 모습이다. 

22일 한국부동산원에 따르면, 지난달 전국 오피스텔 매매가격지수는 전월보다 하락한 99.86으로 집계돼 19개월 연속 하락세를 이어갔다. 2018년 이후 최고점이었던 2022년 6월 104.13 대비 4.27포인트(p) 하락한 수준이다.

다른 소형 주택 가격도 약세를 면치 못했다. 지난달 전국 연립·다세대주택 매매가격지수는 98.3으로 전월 대비 하락했다. 집값이 급등했던 2021~2022년 이전으로 돌아간 수준이다. 이 역시 전고점이던 2022년 7월 102.7과 비교하면 4.4p 하락했다.

가격 하락뿐 아니라 거래량도 크게 줄어든 것으로 파악된다. 직방이 국토교통부의 지난해 전국 오피스텔 매매 거래량을 집계한 결과 2만6696건을 기록했다. 이는 지난 2021년 6만3010건에서 2022년 4만3558건으로 하락한 데 이어 2년 연속 거래량이 줄어들었다.

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지난해 월별 오피스텔 매매는 매달 2000여건 안팎에 그치며 반등 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 인천은 2022년 4549건에서 지난해 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 줄었다.

업계에서는 역전세 및 고금리 등 복합적 요인으로 가격과 거래량이 동시에 줄어들고 있다는 분석이 나온다. 당초 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세수익이 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다.

그러나 아파트값이 하락하면서 오피스텔 가격 역시 동반 하락했다. 더구나 전세사기 문제에 오피스텔 임대차가 악용된 사례가 많이 알려지면서 임차 수요가 아파트로 전이됐다. 오피스텔 갭투자(전세를 포함한 매매)가 어려워진 셈이다.

이에 부자들 사이에서는 오피스텔에 투자하면 안 된다는 인식이 강해지고 있다는 후문이다. 

실제 금융권 관계자는 "상당수 부자들은 안정적인 투자를 선호하는 측면이 많아 오피스텔이나 상가 등에 투자하고자 하는 니즈가 크지 않다"며 "또 임대 수익을 챙기기보다 보유한 자산의 가격 상승에 더 집중하는 면이 있어 최근 오피스텔에 투자하는 부자는 없다고 봐도 좋을 것 같다"고 말했다.

이렇다 보니 부동산 업계에서는 오피스텔 소유자가 부자가 아니라는 자료가 발표되기도 했다. 한국부동산개발협회는 지난해 12월 건축물대장 기준 서울 오피스텔 1500실의 등기부등본을 열람해 '오피스텔 거주가구 특성과 소유자 특성'을 분석한 결과를 최근 발표했다. 

협회에 따르면 지난해 12월 건축물대장 기준 전국 오피스텔은 125만5000실로 그중 87만1000실(69.4%)이 수도권에, 23만1000실(18.5%)이 5대 광역시에 분포되어 있다. 서울에는 36만8000실(29.3%)이 있는 것으로 집계됐다.

오피스텔 소유자는 과반이 50대 이상이었다. 연령대별로 50대 26.3%, 60대 20.8%, 70대 12.9% 수준이다. 평균 보유기간은 8.8년으로 조사됐다.

오피스텔 소유자가 실제 거주하는 자가 점유 비중은 2.5%에 불과했다. 대부분 임대하고 있다는 의미다. 특히 40㎡ 이하에서는 자가 점유 비중이 매우 낮아 소형 오피스텔은 임차 및 투자 목적의 수요자로 구성돼 있는 것으로 파악된다.

97.5%가량의 임대자들은 월세를 통한 연평균 소득수익률(소유권 이전 당시 매매거래가액 또는 분양가 대비 현재 연간 월세소득)이 5.6% 수준으로 집계됐다. 상당수 임대인들은 매년 월세를 크게 올리지는 않은 것으로 파악됐다.

월세 수익을 제외한 연평균 자본수익률(소유권 이전당시 매매거래가액 또는 분양가 대비 현재 오피스텔 시세)은 2.3% 수준으로 조사됐다. 특히 30㎡ 이하 소형의 경우 1.4%로 매우 낮은 수준으로 나타났다.

이 통계를 바탕으로 협회는 오피스텔이 부자들의 투기보다는 노후 대비를 위한 투자에 가깝다고 진단했다. 이어 오피스텔을 주택 수에 포함하는 조세 정책을 합리화해야 한다고 강조했다. 또 1·2인 가구의 주거 안정을 위해 오피스텔 공급이 확대돼야 한다고 주장했다.

앞서 정부는 1·10 대책에서 향후 2년간 신축되는 오피스텔을 구입하거나 기축 오피스텔을 구입해 등록 임대할 경우 해당 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 세제 완화 정책을 발표했다. 대상은 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억원·지방 3억원 이하 주거용 오피스텔이다. 하지만 오피스텔이 지난해 연말 준공되거나 구축 오피스텔을 구입한 경우 주택 수 제외 특례를 받지 못해 형평성에 대한 지적이 나오고 있다.

부동산 업계에서는 금리가 급격히 낮아지거나 정부가 획기적인 정책을 내놓기까지 오피스텔 가격과 거래량이 지속적으로 하락할 것으로 내다보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다"고 말했다.
 

[사진=연합뉴스]