[박새롬의 하이부동산] "후보지 늘지만 속도는 글쎄"…삐걱대는 모아타운 사업

서울시가 진행하는 소규모 주택정비사업 '모아타운' 사업 추진지역 곳곳에서 반대 움직임이 발생하고 있다. 시는 수시선정, 동의율 요건 완화 등으로 모아타운 사업 활성화를 밀어주고 있지만 주민 갈등, 협의가 난항을 겪으며 사업속도도 서울시 취지만큼 빠르지 않다는 지적이 나온다. 

 

요건 충족해도 주민 갈등 심각…원주민 vs 외지인 다툼

지난 1일 강남구 삼성동·대치1동 구정보고회에서 삼성동과 역삼동 모아타운 반대주민들의 기습 피켓 시위가 진행된 모습. [사진=역삼2동 주민]

20일 정비업계에 따르면 강남3구를 비롯한 11개 자치구 내 모아타운 반대 주민들은 내달 초 서울시청 앞에서 500인 규모의 대규모 집회를 진행할 예정이다. 지난해 9월 결성된 '강남3구 등 단독·다가구·상가주택 소유주 연합(강소연)'은 강남3구에서 시작해 다른 자치구 소유주들까지 포함되며 서울시내 모아타운 반대 움직임을 키워가고 있다. 

앞서 이달 초 강남구 구정보고회에는 강남구 역삼동과 삼성동 모아타운 반대 주민들이 반대 기습 시위를 벌이기도 했다. 이날 시위에 참여한 강남구 모아타운 반대 주민들은 "삼성동은 토지면적 56.54%, 역삼동은 41%에 해당하는 소유주가 반대하고 있다"고 주장했다. 

주로 대지지분이 큰 다가구·단독주택과 상가 소유주들의 반대가 큰 분위기다. 반대위 측은 임대료 수익 등 재산권을 침해받고, 주거환경 개선 필요성이 높지 않다는 의견이다. 

지난 2022년 여름부터 사업을 추진한 송파구 삼전동 상단 모아타운도 임대료 수익 등 상가 소유주를 중심으로 한 주민이 극심하게 반대해 현재 사업이 무산된 상태다. 이곳과 분리해 사업을 추진 중인 삼전동 하단의 정재윤 모아타운추진위원장은 "주로 대규모 단독주택이나 건물을 여러 채 갖고 있는 소유주들이 더 큰 보상을 바라면서 반대하고 있다"고 말했다. 

 

낮은 재개발 문턱이 갈등 야기…투기 성행 지적도 

서초구 양재2동 374 일대 모아타운 대상지 풍경 [사진=서울시]

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모아타운은 노후도 기준이 20년으로 재건축(30년)보다 짧고 주민 동의율 30%만 채우면 구청 공모방식으로 신청할 수 있다. 이처럼 낮은 문턱이 막상 사업의 원활한 추진에 걸림돌이 되고 있다는 우려도 나온다. 낮은 동의율 요건으로 인해 사업을 반대하는 원주민들의 동의 없이 사업이 추진되기도 해 반발이 커지고 있는 상황이다. 

동의율을 채워 어렵게 모아타운 대상지로 선정되더라도 이후 모아타운으로 지정되고 조합설립인가를 받기 위해서 '토지 등 소유주' 수 80%와 토지면적 3분의2 이상의 동의를 얻어야 한다. 처음부터 동의율을 달성하기 어려울 정도로 갈등이 첨예했던 지역의 경우 관리계획 수립, 확정을 거쳐놓고 조합설립인가에 실패해 사업이 무산될 수도 있는 것이다. 

강남구 삼성동 모아타운 추진위는 지난해 5월 주민동의율을 채워 구청에 공모를 신청했으나 반대 주민과의 갈등, 구청 예산 부족 등의 이유로 사업이 사실상 멈춘 상태다. 강남 3구에서 가장 먼저 모아타운 사업에 도전한 서초구 반포1동은 지난해 사업 추진을 시작한 이후 한 달 만에 동의율 30%를 달성했지만 주민들 간 분쟁이 많다는 이유로 서울시 후보지 선정에서 탈락하며 사업이 좌초됐다. 강남구 일원동 대청마을 모아타운은 2022년 10월 대상지로 선정된 이후 아직까지 관리계획을 수립하지 못했다. 

이에 서울시도 동의율, 노후도 등 요건을 채워도 주민 갈등이 심한 곳이면 선정하지 않겠다고 여러 차례 강조한 바 있다. 서울시 관계자는 "모아타운 공모신청은 30% 이상 주민 동의율 기준이 있지만, 요건에 충족하더라도 반대하는 목소리가 높으면 선정하지 않는 것을 원칙으로 하고 있다. 갈등이나 투기 우려가 있는 지역은 선정위에서 검토해 제외한다"고 말했다. 

 

서울시 목표 '4년 내 사업 완료'는 어려워...관리계획 확정에만 2년

강남구 삼성동 모아타운 추진 사업지 일대 골목 풍경 [사진=박새롬 기자]

모아타운은 서울시가 지난 2022년 1월 발표한 제도로, 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내, 노후도 50% 이상인 저층 주거지를 개발하는 정비사업이다. 대지면적 1500㎡ 이상을 확보하면 '모아주택'으로 소규모 가로주택정비사업을 추진할 수 있는데, 모아타운은 이 같은 모아주택이 집단으로 추진되는 지역을 뜻한다. 모아주택 여러 곳을 한 번에 모아 면적 10만㎡ 이내로 지정, 개발하는 방식이다. 

정비계획 수립과 조합추진위 승인, 관리처분계획 인가 절차가 생략되기 때문에 8~10년이 걸리는 재개발과 달리 2~4년이면 사업을 마칠 수 있다는 것이 서울시 사업 취지다. 

다만 지금까지 사업 추진 현황을 봤을 때 모아타운 후보지(대상지) 선정부터 서울시 모아타운으로 '지정'될 때까지만 2년 가까이 걸리는 것으로 나타났다. 실제로 강서구 화곡동 일대 4곳의 모아타운 관리계획안은 지난 2022년 1월 대상지로 선정된 이후 약 2년이 지난 작년 12월 서울시에서 통과됐다. 

대상지로 선정된 후 모아타운 관리계획안을 수립하고 서울시 심의를 통과해야 모아타운으로 지정되는 구조다. 이후 조합설립인가, 사업시행인가를 거쳐 이주 및 착공, 준공인가까지 사업이 1~2년 안에 이뤄지기는 현실적으로 어렵다는 평가다. 서울시 관계자도 "선정부터 준공까지 완료되는 기간이 평균 5년 내외 정도는 걸리는 것으로 보인다. 다만 사업규모가 작은 경우 4년 안에도 가능할 것으로 예상한다"고 말했다. 

서울시는 최근 모아타운 대상지 5곳을 추가로 발표했다. 모아타운 사업이 본격 시작된 지난 2022년 2월부터 지금까지 선정된 모아타운 후보지는 총 85개소, 면적 569만8436㎡에 달한다. 이 중에서 관리계획이 확정된 곳은 31곳이다. 나머지 54곳은 관리계획 수립을 준비 중이거나 아직 대상지 선정에 머물러 있는 단계다. 

서울시는 2026년까지 3만 가구 신축 주택을 공급하겠다는 목표다. 내년까지 35곳 이상을 모아타운으로 추가 지정해 전체 대상지는 104곳 이상으로 늘어날 전망이다.