금융硏 "부동산 PF, 건설사 의존도 커…시장구조 개선돼야"

서울 강남구에서 바라본 도심 전경 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

건설사의 자금 경색이 개발 중단 사태로 이어질 수 있는 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 구조를 서둘러 개선해야 한다는 지적이 제기됐다.

이보미 한국금융연구원 연구위원은 28일 ‘우리나라 부동산 PF 위험에 대한 고찰·시사점’ 보고서를 통해 “국내 PF 시장은 구조적 문제로 인해 부동산 경기 하락 시 부실이 발생하기 쉬운 특성이 있다”며 이처럼 주장했다.

사업을 총괄하는 시행사의 자본력이 낮은 데다가 건설을 담당하는 시공사 신용도에 의존하는 구조가 개선돼야 한다는 것이다. 또한 사업 초기에 ‘브리지론’을 통해 고금리로 대출을 받은 뒤 진행에 따라 본PF로 브리지론을 상환하고, 수분양자 자금을 공사비로 사용하는 등의 구조도 문제로 지적됐다.

2011년 저축은행 사태 이후 관련 문제를 개선하기 위해 프로젝트에 대한 건설사 신용보강이 책임준공에 한정되고 그 주체도 다양해지는 등 변화가 이뤄졌다. 그러나 여전히 PF 대주단은 시공사 신용등급 등을 고려해 대출 여부를 결정한다. 심지어 일부 중견·중소 시공사는 경쟁력 확보를 위해 지급보증을 제공하기도 한다.

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이처럼 시공사에 대한 의존도가 높은 국내 PF 시장은 시공을 담당하는 건설사의 자금조달이 어려워지면 부동산 개발 자체가 중단될 수 있다. 이에 더해 상대적으로 양호한 사업장이나 기업으로 그 위험이 전이될 가능성도 크다.

특히 최근 부동산 경기 침체가 지속되고 원자재 가격과 금리가 고공행진을 이어가고 있어 태영건설에 이은 추가 워크아웃 가능성을 경계할 필요성도 제기된다. 보고서도 건설사 수익성이 계속 나빠지면 중소·중견 건설사를 중심으로 관련 위험이 커질 수 있다고 경고했다.

한편 이 위원은 최근 부동산 PF 부실에 따른 위험 최소화를 위해 “평가와 시장원리에 기반한 지원이 이뤄져야 한다”며 “부동산 활황기에 무리한 확장 대신 위험관리를 택한 기업에 상대적인 불이익이 없도록 하면서 적시에 유동성을 공급해야 한다”고 제안했다.