"부동산 PF, 금리 인하로 연착륙 가능성 증대…리스크 이연은 주의"

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

삼성증권은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련해 적절한 관리와 금리 인하, PF 구조조정 등으로 시장이 내년부터 점차 회복될 것이라고 전망했다. 다만 이 과정에서 리스크가 

14일 삼성증권에 따르면 연말로 갈수록 부동산 PF 경공매 물량은 증가할 것으로 전망된다. 다만 삼성증권은 시스템 리스크는 낮을 것으로 예상했다. 금리 인하기에 진입하고 금융업권이 조성한 PF 지원 펀드 자금이 풍부하기 떄문이다.

8월 말 기준 업권별 PF 정상화 지원 펀드의 조성 현황은 여전업권 4000억원, 캠코 1조1000억원, 저축은행 5000억원, 은행·보험(신디케이트론) 1조원, 은행·금융지주 6000억원, 증권 3조3000억원(목표) 등이다. 전체 약 7조원의 조성을 목표로 하고 있으며 향후 4조원 이상 증가할 수 있다. 증권업권은 2024~2025년 중 12개 증권사가 각 사별 펀드를 조성할 예정이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "약 7~11조원 규모의 펀드가 조성될 전망"이라며 "여전업권과 저축은행을 중심으로 펀드의 소진율도 높은 상황이고, 은행·보험의 PF 신디케이트론 펀드도 첫 대출을 곧 실행할 계획으로 알려졌다"고 말했다.

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다만 부실 이연 리스크는 주의해야 한다고 지적했다. 이 연구원은 "손실률이 높은 중후순위 대주 중심으로 이견이 해소되지 않고 최근 저축은행에서 나타났던 파킹 거래 등이 재발한다면 부실 이연이 반복될 리스크가 잔존한다"며 "이에 대한 적절한 관리가 이뤄진다면 충격을 줄이면서 PF 구조조정이 이뤄지고 금리 인하와 맞물려 PF 시장은 2025년부터 점차 회복 것"이라고 예상했다.

이 연구원은 PF 부실의 후유증이 장기 부담으로 남을 수 있다는 리스크는 있지만 이는 확산되지 않고 수습되는 분위기라고 분석했다. 이와 함께 PF 시장의 구조 변화도 나타날 것이라고 전망했다.

그는 "2022년 11월 레고랜드 사태 이후 빠른 정책적 대응이 지속되고 정확한 통계 구축 및 공개로 시장 불확실성을 줄이고 있다"며 "과거 위기와 달리 은행, 보험 등 제1금융권이 건재하고 민간 자금도 풍부해 시장 안정에 기여하고 있다"고 진단했다.

그러면서 "그러나 매번 반복되는 PF 위기로 근본적인 제도 변화의 움직임이 예상된다"며 "금융당국은 PF의 자본 비율 상향 등 규제 도입을 검토하고 있다고 시사했다"고 짚었다.

이 연구원은 "자본 비율에 따라 위험 가중치가 차등화 된다면 수도권, 아파트 및 오피스, 대형 플레이어(대주, 시공사) 중심의 시장 재편이 불가피하다"며 "중소 플레이어가 주력하는 지방 및 수익형 부동산 시장의 공급이 감소할 수 있음은 장기적으로 고려해야 할 요소"라고 판단했다.