'로또 분양 없었다'...강남3구 외 서울 전 지역 분양가, 시세보다 비싸

서울 여의도 63아트센터에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

지난해 '강남 3구(서초·강남·송파구)'를 제외한 전 지역에서 아파트 분양가가 시세보다 비쌌던 것으로 집계됐다. 부동산 경기 침체로 시세가 하락한 상황에서 분양가상한제 해제, 공사비 인상 등으로 분양가가 급등한 영향이다.

22일 부동산R114에 따르면 지난해 서울에서 공급된 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 3508만원으로 전년(3476만원)에 비해 32만원(0.9%), 2년 전(2799만원)보다 709만원(25%) 올랐다.

반면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 2021년 4277만원에서 2022년 4130만원, 2023년 4025만원 등으로 2년 연속 하락했다.

이에 따라 2021년에는 3.3㎡당 평균 분양가가 시세보다 1478만원 저렴했지만, 2022년에는 654만원, 지난해에는 517만원 등으로 2년 새 격차가 3분의1 수준으로 줄어들었다.

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특히 분양가상한제가 유지되고 있는 강남 3구를 제외하고는 모두 분양가가 시세보다 높은 것으로 나타났다. 정부가 작년 1월 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역에 분양가상한제 적용을 해제한 영향이다.

지난해 강남 3구를 제외한 서울 지역의 3.3㎡당 분양가는 평균 3505만원으로 전년(3442만원)에 비해 63만원, 2년 전(2549만원)에 비해서는 956만원(37.5%) 급등했다. 반면 이 지역의 3.3㎡당 평균 매매가는 2021년 3506만원에서 2022년 3276만원, 2023년 3253만원 등으로 2년 연속 하락했다.

이에 따라 2021년 시세보다 957만원 낮았던 분양가는 2022년에는 시세를 추월했고, 그 격차가 2022년 66만원에서 지난해에는 252만원으로 크게 확대됐다.

강남 3구의 3.3㎡당 평균 분양가가 3598만원으로, 전년도(6231만원)에 비해 하락해 평균 시세(6521만원)를 밑돌았다. 지난해 예정됐던 주요 재건축 단지들의 분양이 올해로 대부분 미뤄지면서다. 

경기 지역도 지난해 분양가가 시세를 추월한 것으로 나타났다.

경기 지역 3.3㎡당 평균 분양가는 2022년 1578만원에서 지난해 1867만원으로 289만원(18.3%) 뛰었지만 매매가는 1787만원에서 1710만원으로 77만원(4.3%) 하락했다. 2022년 시세보다 209만원 쌌던 분양가가 지난해에는 시세보다 157만원 비싸진 것이다.

인천과 지방도 2022년 분양가가 시세를 추월한 뒤 지난해 격차가 더 벌어졌다. 인천의 경우 작년 3.3㎡당 분양가가 평균 1713만원으로 시세(1393만원)보다 320만원 높았고, 지방의 3.3㎡당 평균 분양가가 1575만원으로 시세(1139만원)보다 436만원이나 비쌌다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "분양가상한제 해제, 공사비 인상으로 분양가는 뛰어올랐지만, 시세는 하락하면서 분양가가 시세를 추월한 상황"이라며 "특히 분양가와 시세 격차가 큰 지방의 경우 미분양 문제가 더욱 심화하고 있다"고 말했다.