주택임대차 대항력 효력 '익일 0시'→'당일 0시' 변경 추진

제도 개선에 따른 대항력 발생 시점 [사진=국민통합위원회]

주택 임차인 권리 보호를 위해 임대차 대항력의 효력 발생 시기를 당일로 앞당기는 방안이 추진된다. 

대통령 직속 국민통합위원회는 주택 임대차 대항력의 효력 발생 시기를 일정 요건을 충족한 경우 '익일 0시'에서 '당일 0시'로 변경하는 방안을 제안했다고 15일 밝혔다. 법무부와 국토교통부는 통합위 제안을 적극적으로 검토·추진키로 했다.

통합위 '민생사기 근절 특별위원회'는 현행 주택 임대차의 대항력이 주택 인도와 주민등록을 마친 날의 다음 날0시부터 효력이 발생함에 따라 인도 당일 대출·주택 매매 등의 사기 행위로부터 임차인이 보호받지 못하는 사각지대가 발생하는 것을 감안해 제도 개선을 제안했다. 

그동안 임대인이 인도 당일 제3자로부터 대출을 받고 저당권을 설정해준 경우 임차인의 전세권이 뒷순위로 밀리게 되는 경우가 있었다.

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이번 통합위의 제안은 주택임대차법상 주택 임대차의 대항력 발생 시점을 원칙상 현행(주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시)과 동일하게 유지하되 △사전 신고 △실제 인도와 주민등록 등 2가지 요건을 갖춘 경우 대항력 발생 시점을 변경하는 방안이다.

먼저 임차인은 임대차 계약 후 주택 인도와 주민등록을 모두 마칠 것으로 예정된 날을 기준으로 일정 기간 이전에 동(면) 사무소에 사전 신고해야 한다. 그후 주택 인도 등 예정일(또는 3일 이내)에 실제 주택 인도와 주민등록을 모두 마쳐야 한다.

통합위 관계자는 "제도 시행을 위해서는 주택임대차법 개정과 시스템 정비가 선행돼야 한다"며 "시행 후 325만 주택 임차인의 권리 보호가 강화될 것으로 기대한다"고 말했다.

다만 사전 신고 제도 이용 여부는 임차인 자율 결정 사항이므로 익일 0시에 효력이 발생해야 하는 경우 사전 신고 제도를 이용하지 않을 수 있다.

임차인의 사전 신고 내용은 임대인과 제3자(임대인과 관련된 금융기관, 일반 채권자, 거래 예정자 등)에게 열람을 허용할 예정이다. 통합위는 제3자는 같은 내용을 고려해 주택 거래와 대출 실행 등에 참여하게 되므로 관련한 불이익은 없을 것으로 예상하고 있다.

통합위 제안은 주택임대차법이 제정·시행된 1981년 3월 이후 최초로 주택임대차 대항력 효력 발생 시점을 변경하는 것이다. 이에 따라 법무부는 국민 생활 전반에 미치는 영향과 다양한 이해관계자의 입장을 고려해 국토부와 함께 제도를 설계하고, 구체적인 실행 방안에 대한 연구용역을 발주할 예정이다.

김한길 국민통합위원장은 "이번 제안이 조속히 실현돼 수백만 우리 국민들이 안심하고 주택을 임차할 수 있기를 바란다"며 "2024년 통합위는 각계각층의 국민과 함께 걸어가는 동행의 정책 제안을 확대할 계획"이라고 밝혔다.