美 상업용부동산 대출 152조원, 지역은행에 폭탄되나

[사진=UPI·연합뉴스]

올해 미국에서 막대한 규모의 상업용 부동산 대출(모기지) 만기가 도래하는 가운데 지역은행으로 리스크가 전이될 수 있다는 관측이 나온다.
 
파이낸셜타임스(FT)는 미국 모기지은행협회(MBA)의 수치를 인용해 올해 상환 및 재융자해야 하는 오피스 관련 상업용 모기지 규모가 1170억 달러(약 152조원)에 달한다고 1일(현지시간) 보도했다.
 

이러한 모기지 중 상당수는 저금리 시대였던 10년 전에 이뤄진 것들이다. 금리가 당시보다 2배 이상 올랐을 뿐만 아니라 상업용 부동산 시장이 위축된 점을 고려하면 투자자들의 손실이 수십억 달러에 달할 것이란 예상이 나온다.
 
미국의 상업용 부동산 시장은 주택담보대출(주담대)과 달리 이자만 납입하다가 만기일에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환 방식을 취한다. 재융자에 대한 부담이 그만큼 큰 셈이다.

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현시점에서 예상되는 손실 규모는 2008년 주택 시장 위기 때보다는 훨씬 적다. 그러나 최근 오스트리아 부동산 기업 시그나그룹의 지주사가 파산 신청을 한 사례에 비춰, 미국의 일부 부동산 개발업체들도 생존이 위협 받을 수 있다. 더구나 시그나그룹은 현금을 마련하기 위해 뉴욕의 크라이슬러 빌딩의 지분 절반에 대한 회사 소유권을 시장에 매물로 내놓았다. 미국 오피스 시장에서 '눈물의 손절'이 잇따를 수 있는 셈이다. 
 
연방준비제도(Fed·연준)의 조기 금리 인하 기대가 상업용 부동산 시장의 혼란을 일부 잠재울 수는 있다. 하지만 연준이 금리 인하를 실제로 단행하기 전에 재융자가 이뤄져야 한다는 게 문제다. 단적인 예로 지난달 뉴욕 부동산 재벌 애비 로젠은 10개월 간의협상 끝에야 뉴욕 시그램 빌딩을 재융자할 수 있었다. 

만기를 앞둔 상업용 모기지의 약 3분의 2는 은행권이 보유하고 있다. 미 연방예금보험공사(FDIC)에 따르면 3분기 말 기준으로 이들 대출의 연체율은 3분기 말 기준으로 1.5%로 매우 낮은 수준이다.
 
그러나 전문가들은 낮은 연체율에도 불구하고 손실이 눈덩이처럼 불어날 수 있다고 봤다. 지난달 미국 일부 경제학자들은 은행이 보유한 오피스 대출의 40%가 위험하다고 분석했다. 이로 인해 이를 보유하고 있는 수십개 지역은행들의 건전성에 문제를 일으킬 수 있다고 경고했다.
 
엘링턴 매니지먼트의 상업용 부동산 부문장인 레오 황은 “사람들은 지역은행들이 상업용 부동산 위험에 많이 노출돼 있다는 사실을 깨달아야 한다”고 말했다.

미국 상업용부동산 저당증권(CMBS) 시장은 더 위태롭다. CMBS란 금융기관이 업무용 빌딩이나 상가 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출 채권을 기초 자산으로 발행하는 증권을 일컫는다. 보험사, 연기금 및 개인 투자자들이 이 상품을 주로 구매한다. 미국의 CMBS 시장 규모는 약 8000억 달러에 달한다.

부동산 정보 업체 트렙에 따르면 CMBS가 자금을 조달한 오피스 대출 연체율은 11월 말 기준으로 6%대를 돌파했다. 이는 전년 동기의 1.7%에서 껑충 뛴 것이다.
 
무디스 애널리틱스는 모기지가 곧 만료되는 605개 건물 가운데 224개가 재융자에 어려움을 겪을 것으로 추정했다. 대출이 너무 많거나 임대 실적이 부진하기 때문이다. 
 
1974년 완공돼 20년 넘게 세계에서 가장 높은 빌딩으로 통했던 시카고의 구 시어스 타워(현 윌리스 타워)도 재융자에 어려움을 겪을 것이라고 FT는 전했다. 이 건물의 모기지는 오는 3월 만기로, 담보로 잡힌 부채가 13억 달러에 달한다. 이자 지급 전 연간 수입은 부채의 7%에 그쳤다. 무디스는 연간 수입이 부채의 9%를 창출하지 못하는 건물은 올해 재융자가 쉽지 않을 것으로 예상했다.