삐걱대는 신탁사에 고민 커져..조합방식으로 눈 돌리는 정비사업장

서울 여의도 아파트 전경 [사진=박새롬 기자]

신탁방식을 택한 일부 정비사업장이 잡음이 잇따르면서 신탁방식 대신 조합방식으로 사업을 추진하려는 움직임이 정비사업장 곳곳에서 나타나고 있다. 빠른 속도와 전문성이 강점으로 꼽히던 신탁방식 정비사업에 대한 신뢰가 떨어지며 갈등을 빚는 모습이다. 

2일 정비업계에 따르면 최근 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁이 확정되지 않은 신통기획안을 토대로 시공사 선정 절차를 진행하는 과정에서 위법소지가 있다고 보고 시정조치를 내렸다. 당초 지난 29일로 예정됐던 선정 총회도 무산되며 '여의도 1호 재건축'으로 기대가 높던 한양아파트 사업추진에 제동이 걸렸다. 일부 소유주들은 전문성을 갖춰야 할 신탁사의 잘못으로 피해가 예상된다며 신탁사를 상대로 소송을 예고하기도 했다. 

양천구 목동신시가지7단지(목동7단지)도 신탁방식 재건축 추진이 안갯속으로 빠졌다. 지난달 24일 코람코자산신탁과 정비사업추진위원회(정추위)가 신탁방식 정비사업 MOU를 체결했다는 발표가 나오자, 재건축준비위원회(재준위)에서 사실무근이라고 곧장 반박했다. 목동7단지는 향후 소유주들과 논의를 거쳐 사업방식을 투표로 결정할 예정인데, 주민간 갈등 봉합이 어려워 사연지연은 불가피한 상황이다. 

코람코자산신탁 측은 "신탁사 문제가 아니라 7단지 내부 주민들 간 의견이 모이지 않은 상황이 조율이 필요한 문제"라며 "두 단체 간 대표성 논의와 사업방식이 어떻게 결정되는지 지켜봐야 하는 상황"이라고 밝혔다.

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여의도·목동 주요 단지에서 이같은 잡음이 발생한 여파로 목동 다른 단지에서도 신탁방식에 대한 반대 기류가 번지는 분위기다. 목동6단지는 조합방식으로 가닥을 잡았으며, 8단지와 12단지도 조합방식에 의견이 기울고 있다. 4단지도 신탁과 조합방식 중 고민하고 있다. 목동6단지 추진위 관계자는 "지금으로선 신탁방식을 고려하고 있지 않다"며 "신중히 검토해본 결과 신탁방식은 아직 정착된 제도가 아니기 때문에 리스크가 많다고 판단했다"고 밝혔다.  

이찬호 목동4단지 재건축추진위원회 부위원장은 "아직 어떤 방식으로 할지 결정하진 않았으나, 한때 신탁방식이 유행처럼 번져 너도나도 선택했다가 요즘 잡음이 많이 일고 있어서 내부적으로 신중하게 검토 중"이라고 전했다. 

이밖에 지난 8월 안전진단 통과한 영등포구 당산 한양아파트 재건축추진준비위도 고민 끝에 최근 조합방식으로 선회했다. 부산 해운대 대우마리나1·2차 재건축은 신탁방식으로 추진되고 있지만 내부 반대의견이 높은 실정이다. 한 소유주는 "신탁 수수료가 비싸 분담금 우려가 크고 전문성도 확신할 수 없어 차라리 조합방식이 나을 것 같다"며 "고양이에게 생선을 맡기는 꼴 아니냐"고 말했다. 

신탁방식 정비사업은 조합 대신 부동산신탁사가 정비사업 시행 또는 대행을 맡는 방식으로, 사업비 조달부터 분양까지 전체 과정을 맡는 형태다. 조합방식보다 전문성을 갖춰 사업을 빨리 추진할 수 있고 초기 사업자금 조달에 유리하다는 점이 강점으로 꼽혀왔다.

하지만 최근 신탁방식 재건축 사업장에서 문제가 발생하며 일각에서는 전문성이 담보되지 않고, 사업속도가 오히려 늦어질 수 있다는 비판이 제기된다. 앞서 7월부터 서울 소재 정비사업 조합에서 시공사 선정 시기가 기존 사업시행인가에서 조합설립인가 이후로 앞당겨진 것도 자금조달에 유리한 신탁방식 강점을 흐린다는 목소리가 있다. 

한 정비업계 관계자는 "조합방식은 잘된 사례든, 안 좋은 사례든 선례가 많아 검증이 된 제도라면 신탁방식은 그들이 주장하는 전문성, 속도 등 강점이 검증이 하나도 안 됐다"며 "속도도 초기 고시받을때만 빠르다는데 이 부분도 크게 차이가 안 난다고 본다"고 말했다. 

서울시와 정부는 최근 신탁방식 사업에 대한 개선안을 마련하고 있다. 국토부는 신탁방식 채택 후 계약해지가 어려운 구조를 개선하기 위해 '신탁 계약서·시행규정 표준안'을 발표했다. 신탁계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나 주민 75% 이상이 찬성하면 계약을 일괄해지할 수 있게 된다. 서울시는 신탁방식 재건축이 설계자·시공사 입찰공고를 낼 때 자치구 사전 검토를 받도록 하는 내용을 담은 도시정비조례 개정을 추진하고 있다.