[한강변이 바뀐다] 아파트 가치 상승 vs 공공기여 사업비 가중···주민들 '한강이몽'

박새롬 기자 2023-05-01 18:36

[그래픽=아주경제]

최근 '초고층 재건축' 청사진이 공개된 압구정과 여의도 아파트 현장에서는 '동상이몽' 분위기가 감지된다. 주민들 사이에서는 재건축 사업이 탄력을 받게 되고 한강 조망권과 초고층 랜드마크를 향한 기대감이 높아진 반면, 늘어날 공공기여, 분담금 문제 등에 대해서는 우려가 교차하는 모습이다.

1일 여의도 광장아파트 인근 한 공인중개업소 대표는 "용적률을 높게 받을 수 있게 되고, 사업이 이전과 달리 빨리 추진될 여건이 생긴 것 같아 소유주들이 긍정적으로 바라보고 있다"고 말했다.

압구정 공인중개사 박모씨는 "구역별로 재건축 추진을 서두르고 있고, 서울시 신속통합기획(신통기획) 설명회까지 개최된 걸로 봐서 앞으로도 압구정 아파트 재건축 사업에 속도가 붙을 것으로 기대하고 있다"며 "층수를 높여 동 간 간격이 넓어지고, 많은 가구가 조망권을 갖게 돼 주거환경이 쾌적해지는 것은 모든 주민이 환영할 일"이라고 말했다.

압구정 2~5구역 일부 용도지역이 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종 상향되며 자연스럽게 용적률도 완화된다. 여의도의 경우에도 용도지역 상향을 통해 용적률을 더 받을 수 있게 됐다. 여의도 삼부아파트 재건축 추진위 관계자는 "지구단위계획이 나왔으니 이를 바탕으로 신통기획 패스트트랙안 방식의 사업을 진행할 것"이라며 "높이는 200m 대신 250m까지 제안할 계획"이라고 말했다.

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현장에선 초고층 아파트가 지역을 대표하는 랜드마크로 인식되는 만큼 아파트 가치가 상승할 것이라는 기대감도 크다. 여의도 재건축 단지의 한 주민은 "한강변, 여의도라는 가치에 초고층까지 더해지면 아파트 가격도 최고가가 되고, 사업성이 높아질 것"이라고 기대했다.

다만 용적률을 높이는 만큼 기부채납 등으로 공공기여가 늘어나는 문제에 대한 우려도 상존한다.

압구정 3구역은 공공기여를 통해 압구정동에서 성수동까지 걸어서 이동 가능한 보행교가, 4·5구역 아파트 단지에서 한강변에 이르는 구간에 덮개공원(한강변 조망데크공원)을 제공할 계획이다. 약 2500억원의 사업비는 주민들이 부담한다.

용적률 상향은 공공기여를 전제로 하는데, 시와 주민 간 갈등이 벌어질 우려도 있다. 앞서 신통기획을 통해 최고 50층으로 재건축 추진 중인 강남구 대치 미도아파트는 공공기여로 인한 공공주택(임대주택) 규모가 신통기획 전체의 6분의 1에 달해 주민들의 불만이 나오기도 했다. 대치 미도 재건축 추진위 관계자는 "서울시와 임대주택 규모에 대한 논의를 진행 중이며 임대주택을 줄이는 대신, 다양한 공공기여 방안을 추진하고 있다"고 말했다.

압구정의 한 공인중개사는 "서울시에 공공기여로 공간을 할애해야 하는데, 한강 보행교 등을 통해 외부인에게 단지가 지나치게 개방될 수 있다는 주민들의 걱정이 많다"면서 "초고층화를 반기기도 하지만 그만큼 임대주택이 늘어나고 주거밀도가 높아질 것으로 보고 초고층 재건축에 반대하는 여론도 적지 않다"고 분위기를 전했다. 그러면서 "오죽하면 사업이 조금 오래 걸리더라도 1대 1 재건축으로 가자는 이야기가 나올 정도"라고 덧붙였다.

한편으로는 부동산 시장 침체, 공사비 급등, 공공기여 확대 등에 따라 사업성에 대한 우려도 나온다. 용산구 이촌동의 한 공인중개업자는 "입지가 좋은 지역에서도 추후 분담금 우려 등이 여전히 높은 상황"이라며 "68층을 추진 중인 한강맨션은 앞서 지난해 7월 분담금 7억7000여만원을 받으면서 투자자들 매수 문의가 급감하기도 했다"고 말했다. 한 건설업계 관계자도 “최근 공사비가 오르고 있는 상황에서 50층 이상부터는 초고층 건물로, 피난층 설계 등 초고층 건축물 규제가 더 생긴다”면서 “공사비나 공사기간이 추가될 수 있다”고 말했다.

최고 70층 추진 계획이 나온 압구정이나 여의도 등 현장에서는 최근 매수 문의는 조금씩 늘고 있으나 거래는 여전히 뜸한 분위기다. 압구정역 인근의 한 공인중개사는 "문의는 이전보다 늘어나는 분위기지만 거래는 여전히 소강상태"라며 "지난 2~3월 급매가 소진된 이후 매도인, 매수인 간 줄다리기가 지속되고 있다"고 전했다.

여의도의 한 공인중개사는 "문의는 늘었지만, 실제 거래로 이어지며 활성화돼야 하는데, 아직 투자 수요자들 입장에서 서울시 계획에 대한 신뢰를 못 가지고 있는 것 같다. 아직 실현 가능성이 낮다고 보는 분위기에 가깝다"고 말했다.

전문가들은 계획대로 사업이 성공적으로 마무리된다면 집값은 장기적으로 오를 것으로 봤다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "현재 고금리, 경기 침체 등 다양한 대외 변수로 압구정, 여의도 등 집값이 소강상태를 보이고 있다"면서도 "해당 지역은 최상위 입지로 자산가들의 수요가 꾸준하게 있는 곳으로 사업이 진행된다면 결국 집값은 오를 것"이라고 전했다.

송승현 도시와경제 대표도 “지리적 이점과 지역 특색이 강한 곳들로 초고층 아파트 탈바꿈은 집값에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다”며 “다만, 사업 속도와 공공성 확보 등으로 인한 갈등 등 변수가 있다”고 말했다.