​[단독] '2000억 개발수익 예상' 청량리 4구역, 토지주 244억 현금배당에 동대문구 환수조치

청량리4구역 도시환경정비사업(청량리역 롯데캐슬 SKY-L65) 조감도 [사진=동대문구]

2800가구 규모의 초역세권 주거단지로 탈바꿈할 청량리4구역에서 편법 현금배당이 이뤄져 동대문구가 환수조치를 내린 것으로 확인됐다.

27일 동대문구에 따르면, 구는 이달 초 청량리4구역 도시환경정비사업 추진위원회(이하 추진위)에 공문을 보내 2020년과 2021년 두 차례에 걸쳐 토지 등 소유자에게 지급한 배당금 약 244억원을 환수하라고 행정지시했다.

앞서 추진위는 주민총회를 거쳐 2020년 10월과 2021년 12월 토지 등 소유자에게 각각 158억원, 86억원가량의 배당을 진행했다.

동대문구는 이번 환수조치에 대해 “추진위는 국세기본법 13조에 따라 ‘법인으로 보는 단체’(비영리법인)에 해당돼 수익을 구성원에게 분배하지 않는 것을 기본으로 하므로 배당 지급은 이에 어긋난다”고 배경을 설명했다.

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이어 “배당금에 대한 동대문구청의 사전 인가(관리처분계획) 또는 승인을 얻지 않고 임의 지급한 사항”이라고 덧붙였다.

청량리4구역은 속칭 ‘청량리 588’로 불리던 집창촌 자리에 진행되는 재개발사업으로, ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’가 2019년 분양을 거쳐 오는 7월 입주를 앞두고 있다. 부동산 호황기와 맞물려 추진위가 일반 분양가를 관리처분인가를 받을 당시보다 3.3㎡당 500만원가량 인상하는 등의 영향으로 당초 예상을 뛰어넘는 수천억원대 개발이익이 예상되고 있다.

동대문구는 미 매각재산과 공사비 변경 등 변수가 있으나 청량리4구역의 개발이익이 역대 재개발사업 중 최대 규모인 2000억원 이상이 될 것으로 추정하고 있다.

막대한 개발이익이 예상되는 상황에서 추진위의 잇따른 배당금 지급은 사업의 최종 개발이익을 줄이려는 목적으로 집행됐을 가능성도 배제할 수 없다.

앞서 추진위는 동대문구에 관리처분계획(변경)인가를 신청하면서 정비사업비 추산액에 해당 배당을 '비용'으로 처리했지만, 구는 지난 3월 ‘배당은 비용이 아닌 개발이익금에 해당한다’는 이유로 이를 반려한 바 있다.
 

1인당 7억원 재개발 수익 예상…사업 청산은 어떻게 진행될까?

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 [사진=아주경제 DB]

​동대문구는 이번 배당금에 대한 환수 조치 이외에도 향후 개발 수익금의 환수 등의 적합여부도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 

국세기본법 제13조에 따라 추진위가 비영리법인에 해당, 수익을 구성원에게 분배해서는 안 된다는 국세청의 판단을 바탕으로 현금 배당은 물론, 앞으로 청산 절차에서 진행될 청산금 또한 배분해서는 안되는 수익으로 볼 수 있다는 판단이다.

동대문구가 예상하는 개발이익(2000억원 이상) 규모대로라면 현재 토지 등 소유자에게 돌아가는 평균수익은 1인당 약 7억3000만원 수준에 달한다. 청량리4구역 토지 등 소유자 155명, 종전 자산 약 860억원을 기초로 단순 계산한 수치다. 구가 예상하는 최대 개발이익 3000억원을 적용하면 1인당 13억8000만원 수준이 된다. 

기본적으로 개발이익금과 관련한 사항은 관리처분계획에 따라 진행된다. 관리처분계획은 쉽게 말해 사업을 어떻게 진행할지 미리 계획하는 것으로 ‘개발이익금이 얼마나 발생하고 이를 어떻게 쓸 것인지 등’의 내용이 담긴다. 사업을 추진하는 주체가 이를 계획하고 구청 등에 허가를 받는데, 추후 사업상황이 변하면 이를 수정할 수도 있다.
 
전문가들은 재개발 사업에 있어 '비례율'을 중요하게 봐야 한다고 지적한다. 비례율은 재개발 사업의 사업성을 비율로 나타낸 것이다. 비례율은 개발 후 이익과 남은 자산을 기존에 있던 자산으로 나눠 계산한다.
 
예를 들어 개발 전 자산이 1000억원인 사업장에서 비례율이 110%라면 개발이익이 100억원이 남도록 계획을 세웠다는 것이다. 여기서 개발이익은 사업을 진행하며 들어가는 예상치 못한 추가 비용 등에 쓰인다. 현재 청량리4구역은 비례율은 124%로 860억원가량의 종전자산이 있기에 약 1060억원의 개발이익이 발생하고, 여기서 남는 200억원가량을 사업을 위한 비용 등으로 사용해야 했다.
 
동대문구는 앞서 개발이익금 중 일부가 집창촌 거주자 등을 내보내기 위한 보상금으로 쓰일 것으로 예상했다. 그러나 예상금액의 3분의1 수준의 보상금만 쓰고도 보상을 마무리한 것으로 구는 보고 있다. 여기에 일반분양가 상승, 금융비용 절감 등이 겹치며 당초 계획과 달리 현재 개발이익을 고려한 비례율은 최소 200%가 넘을 것으로 구청은 내다보고 있다. 
 
통상적으로 다수의 재개발 사업이 관리처분인가 이후 비례율이 크게 변하지 않은 상태로 사업이 마무리되는 것과 비교하면, 청량리4구역은 극히 이례적인 경우인 셈이다. 한 재개발 전문가는 “재개발 사업지의 경우 비례율이 110~130% 수준이면 수익이 많이 남았다고 판단한다”며 “비례율이 200%가 넘는 곳은 한번도 들어본 적이 없다”고 말했다. 또다른 전문가도 “비례율 100% 이하의 사업도 수두룩하다”며 “오히려 신축 아파트를 받기 위해 분담금을 내는 경우가 많다”고 말했다.

동대문구 역시 그간 다수의 재개발 사업이 이뤄졌지만 이러한 사례는 없었던 만큼 통상의 규모를 넘어선 개발이익의 공공환수 여부를 두고 검토 중이다. 동대문구는 "청량리4구역은 이주보상금 잔여금이 발생하고, 평당 일반 분양금 상승 등으로 구의 예측을 벗어난 이익금이 발생한 것"이라며 "배당금에 대한 환수 진행에 대한 절차를 완료한 후 관리처분계획인가 재신청시 관련 규정에 따라 적합하게 처리 예정"이라고 밝혔다. 그러면서 "개발 수익금의 환수 등을 포함한 적합여부를 전체적으로 검토 중"이라고 덧붙였다. 

다만 재건축의 경우 재건축초과이익 환수를 통해 일부 개발이익을 환수하지만, 재개발과 리모델링 사업의 경우 이러한 초과이익 환수 대상에서 제외돼 있어 공공환수 가능 여부는 미지수다. 

추진위 측은 “구청에서 지적한 사항을 최대한 맞춰서 관리처분계획을 준비할 것”이라며 “개발이익금의 경우 아직 사업이 다 마무리되지 않은 상태라 말을 하기 어렵다”고 입장을 밝혔다. 그러면서 “필요하다면 행정소송 등을 진행할 계획”이라고 덧붙였다.
 
한편, 이번 조합의 편법적인 현금배당 등 사항은 공익제보자에 의해 구청에 알려졌다. 해당 공익제보자는 공익성을 가져야 하는 재개발사업에서 대규모 이익을 얻는 것은 잘못된 일이라며 제도적인 정비가 필요하다고 주장했다. 특히 재정비촉진구역에서 이뤄진 해당 사업은 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 △취득세, 등록면허세 등 지방세 감면과 △과밀부담금 면제 등 다양한 특례를 적용받았다.