정부, 전세사기 피해자들에 '우선매수권, 저리대출' 지원...채권매입 카드도 꺼낼까

원희룡 국토교통부 장관이 25일 오후 부산시 부산진구 부전동 부산도시공사에 마련된 전세 피해방지 지원 상담센터를 방문해 대기 중인 전세사기 피해자와 대화하고 있다. [사진=연합뉴스]

정부와 국민의힘이 전세사기 피해 지원을 위한 특별법안을 이번 주 국회에 발의키로 했다. 특별법은 전세사기 피해 임차인에게 우선매수권을 부여하고, 집 구매를 원하지 않는 임차인에겐 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 우선매수권을 양도받아 주택을 낙찰받고 장기간 공공임대주택을 제공하는 내용이다. 피해 임차인의 주거권 보장이 목표다.
 
다만 매입임대의 경우 '보증금 회수'를 원하는 피해자들과 야당의 요구와는 차이가 있어 정부가 채권매입 정책을 검토할지 관심이 모이고 있다. 또한 우선매수권의 경우도 경매 경합 시 낙찰가가 뛰거나 선순위 근저당자가 손해를 보는 등의 부작용이 우려돼 정부가 더 구체적이고 종합적인 대책을 발표해야 한다는 지적도 나온다.

25일 국토교통부 등에 따르면 당정은 오는 27일 '전세사기 피해 지원 특별법'을 발의하고 전세사기 피해 지원을 위한 부처별 세부 추진계획을 발표한다.

원희룡 국토교통부 장관은 이날 서울 강서 전세피해지원센터 현장을 방문해 “내일(26일) 정도면 특별법 발의를 위한 실무 준비를 마치고 목요일(27일)에 발의가 될 것”이라며 "국회의장이나 원내대표단이 협조만 해준다면 이번 주 내에도 특별법안 통과가 가능하다"고 말했다.
 

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전세사기 피해자 지원을 위한 특별법에는 정부·여당이 제시해 온 ‘피해 임차인 우선매수권’과 ‘공공매입임대’ 추진을 위한 관련 내용들이 담길 전망이다.

이는 주거 안정을 고려한 조치로, 특히 우선매수권은 피해자들이 꾸준히 요구해 온 제도다. 전세사기 피해주택이 경매로 넘어가 제3자에게 낙찰될 경우 선순위 근저당이 설정돼 있으면 임차인의 우선순위가 밀리면서 보증금을 거의 돌려받지 못하기 때문이다. 우선 매수권이 있으면 경매에서 제3자가 최고가를 써내 낙찰되더라도 세입자가 해당 낙찰금액에 매수할 수 있다.
 
피해자가 매입을 원치 않을 경우엔 정부가 LH의 매입임대 제도를 활용해 매입한 뒤, 피해자가 해당 주택에 최대 20년까지 시세의 40~50% 임대료를 내고 거주할 수 있도록 해줄 방침이다. 임차료를 낼 여력이 안 되는 피해자에게는 정부의 주거복지제도를 비롯해 장기 저리 대출을 지원하겠다는 계획이다. 주택 매입 비용은 기존 매입임대 예산을 활용한다.

원 장관은 지난 23일 당정협의회 직후 국회 소통관에서 열린 브리핑에서 "피해자들이 이사를 안 가고 저렴하게 살고 싶어하면 공공임대주택 조건으로 최장 20년 동안 살 수 있도록 하겠다는 취지"라며 "20년간 주거를 보장해주면 피해를 본 보증금도 사실상 거의 회수되는 정도"라고 설명했다
 
다만 이 같은 정부의 정책이 신속하게 이뤄질지는 미지수다. 현재 우선매수권은 공유지분자에게만 부여돼 있어 이를 개정하기 위해선 LH에 우선매수권을 부여하는 내용의 민사집행법 개정 등이 필수적인 상황이다.

또한 우선매수권이 부여된다고 해도 매수 자금 여력이 부족한 피해자에겐 실효성이 없다는 지적도 나온다. 있는 재산을 전부 전세자금으로 넣어 생활을 이어가고 있거나, 이미 기존 전세 보증금도 대출로 마련한 피해 세입자들은 정부가 저금리 대출을 지원한다고 해도 결국 빚을 늘려야 한다는 점에서 부담이 될 수 있기 때문이다.
 
LH 매입임대의 경우도 임차인의 거주권 확보가 가능하다는 점에서 긍정적이지만, 임차인의 피해 보증금을 온전히 보전해주는 것은 아니라는 점에서 한계가 있다는 지적이 나온다. 
 
이 때문에 피해자들과 야당은 정부에 '보증금 반환 채권 매입‘을 요구하고 있다. 한국자산관리공사(캠코) 등이 피해자들의 보증금 반환 채권을 매입한 후 추후 전세사기에 가담자들에게 추징하는 방식이다. 

다만 당정은 이같은 요구에 난색을 보이고 있다. 세금을 들여 피해자들에 보증금을 반환해주는 데 국민적 공감대가 형성되지 않을 것이란 우려에서다. 채권 매입비용 회수도 어렵다는 입장이다.

원 장관은 이에 대해 "사기 피해를 국가가 떠안는다는 것은 가능하지도 않고, 설사 가능하다 해도 사기 범죄를 국가가 조장하는 결과가 된다"며 "결국 또 다른 혼란과 갈등을 유발하고, 다른 범죄 피해자와 국민들이 들고 일어나도록 만들어 만인의 투쟁과 만인의 갈등을 조장하는 일"이라고 선을 그었다.

전문가들은 지금까지 나온 대책들이 피해자들의 추가 재정투입 없이 임차인의 거주권을 보호할 수 있다는 점에서 긍정적인 반응을 내놨다. 다만 전세사기 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 보다 구체적이고 합리적인 대책 및 예방책을 마련해야 한다고 제언했다.
 
송승현 도시와경제 대표는 “이번 대책이 피해자들의 주거권에 초점을 맞춘 만큼 당장은 효과를 볼 수 있을 것으로 보인다”면서도 “다만 우선매수권이나 LH매입임대 모두 응급조치인 만큼 장기적으로 지속 가능하기 어렵고 형평성 문제도 불거질 수 있다”고 말했다.
 
이어 “전세사기 문제는 결국 구조적으로 발생한 문제인 만큼 국토부뿐 아니라 금융당국, 법무부 등 관계부처들이 모두 모여서 종합적인 대책을 마련할 필요가 있다”고 전했다.

김인만 부동산경제연구소장은 “정부가 전세사기만 세금으로 100% 보증금을 반환하기는 현실적으로 어렵다”며 “각 피해자 별 피해규모와 사례를 파악해 정확한 대책을 마련해야 한다”고 강조했다.
 
그러면서 “무엇보다 중요한 것은 전세사기 예방을 위한 제도적 개선”이라며 “전세계약 시 보증보험 가입을 의무적으로 첨부하거나 전세금을 HUG에 강제 예치하게 한 후 전세사고가 생기면 피해자에게 지급하는 지급준비제도 등의 강력한 수단이 필요한 시점”이라고 덧붙였다.