기준금리 1%p 오를때 서울 집값은 2%p 하락...주택시장 경착륙 '경고등'

서울 강북구 북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 서울 강북지역 주택가 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

기준금리가 1%포인트 상승하면 서울 아파트 값은 2%포인트 이상 하락하는 효과가 발생한다는 연구결과가 나왔다. 급격한 금리인상기에는 주택시장 경착륙 위험이 높아지는 만큼 시장 변동성 관리를 선제적으로 해야 한다는 지적이 나온다. 
 
5일 국토연구원 부동산시장 연구센터 황관석 부연구위원은 '유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점' 보고서를 통해 금리와 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 분석한 결과를 공개했다.
 

보고서에 따르면 기준금리가 1%포인트 인상될 경우 서울 아파트 매매가격은 2.1%포인트 하락하는 것으로 분석됐다. 수도권과 지방광역시는 각각 1.7%포인트, 1.1%포인트 하락 효과가 발생했다.
 
반면 금리 인하에 따른 통화량 증가는 아파트값 상승 요인으로 작용했다. 보고서는 통화량이 10% 늘어날 경우 13개월 후 아파트값이 최대 1.4% 상승하고, 이 효과는 상당기간 지속된다고 설명했다.

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황 부연구위원은 "통화정책 수립 시에는 주택시장 변동 위험을 보다 적극적으로 반영할 필요가 있다"면서 "최근 인플레이션 확대에 따른 급격한 금리인상과 통화긴축은 주택시장에서 경착륙 가능성을 높이기 때문에 주택시장 변동위험 관리장치를 선제적으로 마련해야 한다"고 말했다.
 
보고서는 주택시장 안정을 위해 유동성을 효과적으로 관리하려면 확장기와 수축기를 구분해 유연하게 접근해야 한다고 제안했다.
 
주택시장 확장기에는 LTV(주택담보대출), DTI(총부채상환비율) 규제로는 주택가격 안정에 한계가 있었던 만큼 상환 능력 중심의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 통해 금융규제 효과성을 높이고 투자 목적의 갭투자와 고가전세에 대해선 전세자금대출 보증한도를 축소해 유동성 공급을 억제해야 한다고 주장했다.
 
통화정책 수립 시 주택시장 변동성을 적극 반영하기 위해서는 자가주거비를 포함한 소비자물가지수를 활용하는 방안도 필요하다고 주장했다.

현재 정부의 기준금리 산정에 기준이 되는 소비자물가지수는 자가주택을 반영하지 않고 있는데 외국은 이를 반영해 소비자물가지수를 작성하는 만큼 중장기적으로는 신규 주택가격 통계에 주택가격을 반영한 자가주거비 측정방안을 마련해야 한다는 설명이다.
 
반면 주택시장 수축기에서는 시장 경착륙 가능성이 부각되는 만큼 주택시장 변동위험 관리장치를 선제적으로 마련해야 한다고 지적했다.

황 부연구위원은 "우리나라는 코로나19 이후 저금리, 유동성 확대로 주택가격의 위험지표가 높아진 상황에서 1분기부터 확장에서 둔화로 국면 전환을 보이고 있다"며 "가칭 주택비축은행, 주택금융리파이낸싱, 하우스푸어 등 한계차주 지원제도 등을 마련해 대응할 필요가 있다"고 말했다.