수도권 신규택지 발표 하반기로…주거재생 등 5만 가구 먼저 공급

김수상 국토교통부 주택토지실장이 29일 정부세종청사에서 5차 위클리 주택공급 브리핑을 하고 있다. [사진=국토교통부 제공]

정부가 4월 공개할 예정이었던 수도권 신규 공공택지 발표를 하반기로 연기했다. 불법 투기 등에 대한 조사 결과, 다수의 이상 거래 정황이 포착됐기 때문이다.

공급 시그널을 유지하기 위해 수도권 도시재생 선도사업 후보지와 지방의 소규모 신규택지 물량은 일단 발표했지만, 시장을 만족시키기에는 역부족이라는 지적이다.

국토교통부는 '3080+ 대도시권 주택공급방안(2·4대책)'에 대한 후속조치로 울산 선바위와 대전 상서 등 1만8000가구의 신규택지 조성방안을 골자로 한 총 5만2000가구의 주택 공급 방안을 29일 밝혔다.

 

수도권 신규택지 발표 연기··· 곳곳서 투기 정황

정부는 2·4대책을 통해 신규택지 발굴로 수도권 18만 가구 등 전국에 25만 가구를 공급하겠다는 계획을 제시했다. 같은 달 광명·시흥 7만 가구 등 총 10만1000가구에 대한 입지를 공개했다. 계획대로라면 이달부터 수도권 11만 가구, 지방 4만 가구 등 총 15만 가구의 신규택지를 공개해야 한다.

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시장에서는 이번 발표에서 김포고촌, 하남감북, 고양화전 등 수도권 알짜 지역이 다수 포함될 것으로 기대했다.

정부 역시 신규택지 후보지 선정 작업이 거의 마무리된 만큼 일단 예정대로 발표한다는 방침이었으나, 실거래 조사 결과 강행하기엔 무리가 있을 정도로 투기 의혹이 상당수 확인됨에 따라 발표를 연기하는 쪽으로 가닥을 잡았다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "토지거래 동향을 조사한 결과, 몇몇 후보지는 특정시점에 거래량이 2~4배 증가했고, 외지인 거래가 전체 거래의 절반에 달하는 입지도 있었다"고 말했다.

일부 후보지는 전체 거래 중 지분거래 비중이 시기에 따라 80% 수준까지 높아졌고, 가격 동향에서 인근지역 대비 1.5배 이상 지가변동률이 높은 후보지도 확인됐다. 석연치 않은 투기적 수요가 생각보다 너무 많자, 신규택지 발표를 강행하기보다 조사를 진행하는 것이 맞는다고 판단한 것이다.

김 실장은 "실거래 조사 등이 완료되는 대로 2·4대책에 따른 신규 공공택지 25만 가구 중 나머지 물량도 목표대로 추진할 계획"이라며 "신규 공공택지 공급물량의 구제적인 입지는 하반기 중 별도 공개할 예정"이라고 설명했다.

국토부와 LH 전 직원에 대한 후보지 내 토지소유 여부를 확인한 결과, 투기가 의심되는 사례는 없는 것으로 알려졌다. 상속 받은 것이 3건, 20년 이상 장기보유한 것이 1건 확인됐을 뿐 LH와 국토부 직원의 투기 혐의는 드러나지 않았다

다만, 정부가 2·4 대책으로 조성하기로 한 신규택지의 절반가량 발표가 연기되면서 당초 계획대로 사업이 추진되긴 힘들게 됐다.

국토부 측은 "투기자는 엄정조치 하되, 예정된 공급대책은 차질 없이 진행하겠다"는 입장이지만, 경찰 수사 결과에 따라 실제로 투기적 거래가 많이 일어난 것으로 확인된 택지 후보지는 택지 선정 자체를 포기할 가능성도 제기된다.

이렇게 되면 정부로선 대체 신규택지 입지 확보부터 다시 시작해야 할 수 있고, 이에 따른 공급목표 지연 기간은 훨씬 더 늘어날 수밖에 없다.
 

알맹이 빠진 공급대책··· 소규모 사업지만 지정

이날 발표된 지방 신규 공공택지로 울산 선바위, 대전 상서 등 중소규모 택지 2곳에 총 1만8000가구가 추진된다.

울산 선바위 지구는 동해고속도로·국도 24호선 등과 인접해 교통요건이 양호한 지역으로 183만㎡ 규모에 1만5000가구를, 대전 상서 지구는 경부고속도로 신탄진IC 등과 인접한 26만㎡ 규모의 소규모 택지로 3000가구의 주택을 공급하게 된다.

행복도시에는 고밀개발, 용적률 상향, 주택용지 추가 확보 등을 통해 5개 생활권에서 1만3000가구를 추가 공급한다. 대상 생활권은 △1-1 생활권 △4-2 생활권 △5-1 생활권 △5-2 생활권 △6-1 생활권 등 5곳이다.

최근 주택가격이 큰 폭으로 상승한 행복도시의 상황을 반영해 매매시장 안정을 위한 분양주택 9200가구, 임대차시장 안정을 위한 임대주택 3800가구가 공급될 예정이다.

이와 함께 소규모 주택정비 관리지역 사업을 추진하기 위해 서울 금천‧양천·종로·중구·성동·중랑·강서, 경기 성남·수원·동두천, 인천 부평, 대전 동구, 광주 북구 등 총 20곳을 후보지로 선정했다.

이 지역이 관리지역으로 지정돼 공공과 민간에서 소규모주택정비사업이 추진될 경우, 약 1만7000가구의 주택 공급이 이루어질 것으로 예상된다.

도시재생 사업에 정비사업을 가미하는 주거재생 혁신지구 사업 후보지로는 서울 구로구, 경기 수원시·안양시, 인천 미추홀구·서구 및 대전 대덕구·동구 등 총 7곳이 선정됐다. 계획대로 사업이 추진되면 3700가구의 신축주택과 함께 생활SOC, 공공복지시설 등이 쇠퇴 도심에 공급된다.

국토부 관계자는 "이번에 발표한 지구들은 주민공람, 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 2022년 상반기까지 지구지정을 완료하고, 2023년 지구계획 수립 등을 거쳐 2025년부터 순차적으로 입주자 모집에 착수할 계획"이라고 말했다.
 

이름만 도시재생··· 돌고 돌아 결국 재개발·재건축

정부는 이번 발표에서 이름만 '도시재생'인 대규모 재개발·재건축에 들어간다. 공급난에 시달리자 결국 다세대·다가구 위주 저층 주거지를 밀어서 아파트 단지로 빠르게 개발하겠다는 계획을 내놓은 것이다.

이번에 발표한 도시재생 선도지역은 전국 27곳, 150만㎡에 달한다. 이는 소규모 3기 신도시로 지정된 과천시 과천·주암·막계동 일대 168만㎡와 유사한 면적이다.

사업지 한 곳당 평균 면적은 용적률 190%에 1900여 가구가 들어선 강북권 주공아파트 단지 하나가 들어갈 정도다.

사실상 이름만 도시재생일 뿐 재건축·재개발과 다르지 않다는 비판이 나오는 이유다. 특히 주거재생혁신지구는 지역 전체를 정부기관이 수용한 후 아파트 단지를 조성하는 개발방식이다.

소규모 주택정비는 정부가 소유한 땅 또는 지역 내에 이미 설립된 조합 동의를 받아 일부 땅을 수용한 후 공공개발하고, 다른 구역은 민간개발 영역으로 둔다.

민간이 자율적으로 소규모 재건축(가로주택·자율정비사업) 또는 재개발에 나설 수 있도록 넓은 권역을 지구 지정해서 도로를 정비해두는 개념이다. 이 역시 전통적인 정비사업인 셈이다.

이 같은 '무늬만 도시재생'이 추진되는 이유는 기존 도시재생사업의 한계가 뚜렷하기 때문이다. 국토부 관계자는 "창신·숭인동처럼 수용권 없이 일부 지역만 개선하는 수준으로는 도시가 재생되지 않는 한계가 있었다"고 설명했다.

서울시도 도시재생실을 폐지하고 재개발·재건축 담당 주택건축본부를 강화하는 방향으로 조직개편을 할 계획이다. 박원순 전 서울시장과 현 정부가 추진한 도시재생이 폐기될 위기에 놓인 셈이다.

일각에서는 소규모주택정비의 경우 난개발 가능성이 크다고 우려했다. 가로구획에 맞춰 토지주에 따라 개발을 한 곳과 하지 않은 곳이 나뉘고 추후 전체 재개발이 어렵게 돼서다.

지역 전체의 노후도가 낮아지는 데다 용적률은 높아지며, 곳곳에 나홀로 아파트가 들어서면 사업성이 기존보다 떨어질 수밖에 없다.

단기적으로 봤을 때 지역 곳곳에 소규모 주택공급이 될 수 있어도, 장기적으로는 재개발하기가 더 어려운 땅으로 만드는 정책이 될 수 있다는 얘기다.