[CEO칼럼]우리의 GDP 대비 높은 토지자산 가치가 불안해 보인다

[최민성 델코리얼티그룹 대표]

지난달 말 통계청과 한국은행이 ‘2019년 국민대차대조표’를 발표하였다. 비금융자산 중에서 토지자산(8767조원·54.7%)과 건물형태인 건설자산(5353조1000억원·33.4%)이 88.1%를 차지하고 있다. 토지자산 비중은 2013년 53.2%의 저점에서 지가상승 영향으로 2019년 54.7%까지 늘었다. 건설자산도 2015년 이후 상승세다. 작년도 토지와 건물의 가치 증가율은 각각 6.6%와 6.8%다.

2019년 말 기준 토지자산은 GDP 대비 4.6배 수준이다. 전년(4.3배)보다 올라갔다. 토지자산은 GDP 대비 1964년 2.61배(1조9300억원)에서 1970년 5.47배, 1978년 4.34배, 1991년 5.97배, 2000년 3.0배, 2007년 4.4배, 2012년 4.01배, 2013년 4.0배, 2016년 4.1배, 2017년 4.2배, 2018년 4.3배, 2019년 4.6배에 이르고 있다. 미래 지가의 상승과 하락 기대 영향으로, 실제 경제보다 급등락 폭이 크다. 1970년과 1991년에는 크게 급등하였고, 1964년은 가장 낮았다. 최근 7년 동안은 꾸준히 오르고 있다.

수도권 지역의 토지자산 비중은 2010년 61.7%에서 2012년 이후 세종시와 지방 혁신도시 개발 등으로 2017년 56.6%로 낮아지다가, 2018년 56.9%로 다시 증가했다. 2018년 기준 시·도별 토지자산에서 서울 비중이 26.8%(2201조1000억원)로 가장 높다. 그 다음은 경기(25.2%), 경남(5.8%), 경북(5.3%) 순이다. 토지자산 성장률은 2018년 기준 세종이 9.6%로 가장 높고, 부산(+9.5%), 제주(+9.4%), 광주(+9.3%) 순으로 높다.

수도권의 인구와 지역내총생산(GRDP)은 국가의 약 50%를 차지하지만, 지가총액 비중은 이보다 더 높다. 그만큼 경제력의 수도권 집중과 상징성이 반영되었다는 의미다. 지역의 경제성장과 지가상승이 비례하는 것은 앞으로도 변하지 않는 진리다. 인구와 경제의 성장은 그 지역의 지가 상승과 직결되기에 전국적으로 지역 차별화가 더 생길 것으로 보인다.

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지목별 지가총액 비중은 전답·임야 중심에서 대지 중심으로 급변하였다. 전답·임야의 지가총액 비중은 1964년 57%에서 2019년 20%로 크게 낮아졌다. 반면, 대지의 비중은 29%에서 71%로 급등하였다. 농림어업 비중이 줄고 산업화와 도시화로 급속한 전환이 반영된 것이다.

한국과 일본의 GDP 대비 지가총액 비율을 비교해 보자. 1980~2001년에는 한국과 일본이 비슷한 모습이었다. 양국이 1980년대 후반 비율이 급등하다가 1990년 또는 1991년에 정점을 찍은 후 1990년대 내내 하락했다. 그러나 2000년대 들어 한국은 상승으로 반전했고, 일본은 계속 하락하여 2015년 2.3배(일본 국민경제개관표)까지 떨어졌다. 일본의 하락 원인은 1996년부터 생산가능인구(16~64세)가 감소했기 때문으로 보인다.

우리나라도 2017년부터 생산가능인구가 감소하고 있어, 중장기적으로 지가총액 비율이 일본보다 가파르게 하락할 수 있다. 우리는 출산율 0.92명(2019년)으로 일본의 1.42명(2018년)에 훨씬 못 미치고 있어, 일본보다 인구감소가 더욱 심각해지고 있다. 2002년 이후 이미 상승세가 약해지고 있다. 글로벌 금융위기 이후 지가변동률도 1~2% 정도로 낮아져 향후 높아질 가능성은 없어 보인다.

한국의 GDP 대비 지가총액 비율은 다른 나라보다도 훨씬 높다. 2014년 ‘국민대차대조표’에 따르면, 2012년 기준으로 한국은 4.1배, 프랑스 2.8배, 호주 2.5배, 일본 2.4배, 네덜란드 1.6배, 캐나다 1.3배다. 정확한 글로벌 기준은 없지만 대개 3.0배 이하에 그친다. 각국의 소득이 더 높아지더라도 3배 정도 수준에서 평균을 유지할 것으로 보인다. 우리도 마찬가지다. 우리 경제가 선진국 수준으로 오른다 해도 이 수준은 변화하지 않는다.

우리 국부의 상당 부분은 토지에 지나치게 몰입되어 있다. 가계 및 비영리단체의 순자산 중에서 부동산이 차지하는 비중도 높다. 2019년 주택 4725조1000억원(50.8%)과 주택 이외 부동산 2341조원(25.2%)을 합쳐 76%나 된다. 인구감소가 계속되고 내외부 충격으로 경제가 위축되면 토지자산 가치가 하락하여 그동안 쌓아온 국부가 상당 부분 날아갈 수 있다. 과거 일본의 ‘잃어버린 20년’처럼 GDP 성장률 이상의 토지 가치 상승은 거품이 될 수가 있다. 지혜로운 준비가 필요하다.