강남 재건축 조합장들 "용적률-공공임대, 맞교환 흥미 없어"

서울 강남구 대치동 은마아파트 일대. [사진=연합뉴스]

서울 등 수도권 주택 공급 확대 방안에 공공정비사업과 용적률 상향을 연계하는 방안이 포함될 가능성이 높지만, 정작 강남 재건축조합은 시큰둥한 반응을 보이고 있다. 조합원분을 제외한 공급물량의 50% 이상을 공공임대로 공급한다는 공공재개발 기준을 재건축에 적용하면 실익이 크게 떨어지기 때문이다.

28일 관련업계에 따르면 정부가 공급확대책 중 하나로 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 용도변경하고, 준주거지역의 용적률을 상향하는 대신 공공임대 물량을 늘리는 방식이 거론되고 있다.

이렇게 되면 서울시의 '35층 룰'에 막혀 사업추진이 지연되고 있는 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실 주공5단지 등도 규제에서 벗어날 수 있다.

그러나 정작 조합들은 "퇴행적인 선택"이라는 입장이다.

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김상우 잠실주공5단지 재건축자문단장은 "용적률 상향의 조건으로 순수 임대아파트 비율을 50%까지 늘리라는 건 사실상 변화가 없는 내용"이라며 "기존과 똑같은 방식"이라고 말했다. 현행법상 재건축 단지에서 상향된 용적률의 절반은 임대주택 등으로 기부채납해야 하기 때문이다.

한형기 신반포1차 재건축 조합장은 "일시적인 공급 효과는 있지만 한정적"이라며 "재건축초과이익환수제와 분양가상한제가 시작되는데 용적률을 높여준다고 어떤 조합이 재건축을 진행하겠냐. 재건축이 되려면 조합이 사업을 할 수 있는 환경을 만들어줘야 한다"고 강조했다.

그러면서 "지금 같은 규제체제 하에서 서울시 공급효과를 높이려면 최소한 50층이 되도록 용적률이 나와야 한다"며 "그래야 임대물량 증가 정책의 형평성이 맞는다"고 덧붙였다.

 

서울 잠실 5단지 주공 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

박원실 압구정 한양아파트 재건축 추진위원장 역시 "공공임대 비율을 어느 정도로 할지에 따라 조합 결정이 달려 있다"며 "용적률을 상향하고 이에 따른 공공임대 의무비율 정도는 고려하고 있지만, 15% 이상은 수긍할 수 없다"고 선을 그었다.

압구정 한양아파트는 용적률이 118%로 압구정 재건축 단지 중 용적률이 가장 낮다. 재건축 시 용적률이 낮을수록 지분율이 높아 투자가치가 우수하다.

익명을 요청한 한강변 아파트 조합장도 "용적률을 아무리 풀어도 일조권이나 사선 제한, 동간 간격 등 건축상 제한이 많아 층수를 많이 높일 수 있을지 의문"이라며 "사업성이 더 좋게 나온다고 해도 정부에서 인센티브를 주는 대신 기부채납이나 임대주택 비율 등으로 과도하게 개입하려 한다면 조합원을 설득하는 작업이 쉽지는 않을 것"이라고 내다봤다.

정부 개입으로 자율성을 떨어뜨리는 데 대한 조합원의 적개심이 워낙 큰 상황이라 단순 사업성의 문제로 해결될 일이 아니라는 것이다.

안중근 압구정 3구역 재건축 추진위원회 부위원장은 "각 사업장마다 상황이 다를 수밖에 없다"면서 "현재로서는 일반 재건축단지에서 용적률과 공공임대 비율을 어떻게 적용할지에 대한 구체적인 안이 없기 때문에 조금 더 지켜봐야 한다"고 조심스러운 입장을 밝혔다.

현재 재건축 임시 추진위원회만 있는 압구정 현대아파트는 조합설립을 위해 박차를 가하고 있다. 현재 동의률은 65% 수준이다.
 

서울 강남구 대치동 은마·미도아파트 일대. [사진=연합뉴스]

그렇다고 이들이 '반대를 위한 반대'만을 주장하는 것은 아니다.

이정돈 은마아파트 조합위원장은 "사업성보다는 속도가 관건"이라며 "사업 지연이 없다는 전제 아래, 용적률을 높이는 대신 과도한 기부채납과 임대주택 공급만 아니라면 받아들이지 않을 이유가 없다"고 말했다.

김상우 자문단장은 "SH공사를 투입해 공공임대라는 명목으로 조합원들의 이익을 반으로 줄어들게 한다면 각 조합의 반발이 생길 수 있다"면서 정부와 민간 간의 소통이 중요하다고 강조했다.

한편, 더불어민주당과 정부는 다음달 4일 본회의에서 부동산 세법 개정안을 처리한 후 공급대책을 발표하기로 결정했다. 정부가 발표할 방안은 서울 내 택지 용적률 상향 조정을 통해 공급량을 확대하는 방안이 주요 내용이 될 것으로 전해졌다.