언택트 소비에 강남, 이태원 등 주요 상가 '텅텅'...수익형 부동산 새 재테크 전략은?

서울 강서구 마곡동 오피스텔 전경. [사진제공=상가정보연구소]

코로나19로 '언택트(untact) 소비'가 일상화되면서 상업용 부동산 재테크 시장에도 변화의 바람이 불고 있다. 강남·종로·이태원 등 전국구 상권으로 불리던 곳들의 상가 공실은 늘어가는 반면 새 트렌드를 명확히 반영한 부동산들은 여전히 강세다.

업계에서는 언텍트 소비 트렌드를 발 빠르게 읽어야 부동산 틈새시장을 공략할 수 있다고 입을 모은다. 수익형 부동산이 생활 트렌드 변화를 그대로 반영하는 복합 상품으로 진화하고 있기 때문이다. 정부가 부동산 투기를 근절하기 위해 주택 시장을 타깃으로 한 규제책을 내놓으면서 수익형 부동산을 향한 자산가들의 러브콜이 지속되고 있다는 점도 시장에 지속적으로 관심을 쏟아야 하는 이유다.

6일 글로벌 부동산 컨설팅 업체인 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 올 1분기 서울 주요 상권 공실률은 8.6%로 집계된다. 명품거리가 조성된 청담동이 14.4%로 가장 높았고, 홍대(9.7%), 가로수길(8.9%)이 각각 2~3위로 나타났다. 이어 이태원(8.5%), 명동(4.8%), 강남(4.3%)순으로 나타났다.

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박대원 상가정보연구소 소장은 "소비 트렌드가 워라밸에 언택트마저 더해지면서 오프라인 매장 수요는 크게 줄었다"며 "강남권과 홍대, 이태원 등 주요 상권의 공실이 많다는 것은 이제 수익형 부동산에 있어 입지분석보다 콘텐츠 등 특색으로 승부를 봐야한다는 의미"라고 말했다.

실제 코로나19로 재택근무가 확산되고, 배달문화 및 온라인 쇼핑 등이 일상화되면서 그동안 부동산 시장의 전통적 강자로 군림하던 오피스 자산 투자는 올해 들어 수요가 완전히 꺾였다. 음식점 매장도 홀 면적보다 얼마나 라이더(배달업 종사자)들이 접근하기 편한지가 입지 분석의 중요한 요소가 되고 있다. 새벽배송, 당일배송 등 배송트렌드가 진화하면서 제조사들의 물류창고 확보 경쟁도 치열하다.

빌딩, 물류센터 매각 전문가는 "해외는 물론 국내 투자자들도 물류센터 부지 투자에 열을 올리면서 남아있는 매물이 없거나, 있어도 가격이 고점으로 올라온 상태"라면서 "물류센터는 오피스, 상가, 오피스텔 등 다른 상업용 부동산 자산과 특성이 다르기 때문에 '묻지마 투자'식으로 접근하면 위험하다"고 말했다.

CBRE코리아에 따르면 1분기 수도권 물류 시장은 오피스·리테일과 비교할 때 코로나19 확산에도 불구하고 안정적인 추세를 보였다. 이 기간 수도권에 공급된 8개 A급 물류센터 규모는 약 65만㎡로, 전체 공급량의 40%를 상회했고, 프라임급 물류센터의 거래 규모는 약 5700억원을 기록했다. 물류센터의 자본 환원율(cap rate)도 5.7%로 오피스보다 높다. 

물류센터 투자와 함께 월세를 받을 수 있는 수익형 도시형생활주택, 주거형 오피스텔도 꾸준히 지켜볼 만하다. 이미 꼬마빌딩, 상가 등이 고점에 있는 만큼 자본차익을 내려는 투자는 위험할 수 있기 때문이다. 실제 오피스를 매입해 호텔로 운영하던 컨버전 투자기법이 코로나19로 부진하자 이 자리를 오피스텔과 임대주택이 채우고 있다.

부동산 전문가들은 오피스텔 등 주거형 부동산에 투자할 경우 인근 쇼핑몰만 잘 봐도 성공할 수 있다고 조언했다. 오피스텔 주 수요층이 편의성을 추구하는 젊은 세대인 만큼 집을 선택할 때에도 생활 반경 안에서 쇼핑, 문화, 여가 등이 가능해야 시세차익과 환금성이 좋다는 설명이다.

실제 KB부동산 시세 자료를 보면 서울 영등포구 몰세권에 위치한 '쌍용 플래티넘 시티 1단지' 오피스텔 전용면적 62㎡A 매매가 시세는 올해 6월 4억7250만원으로 전년(3억9250만원) 대비 약 8000만원 올랐다. 경기도 광명시 '광명역 써밋플레이스' 오피스텔 전용면적 30㎡ 매매가도 입주시점(2018년 2월) 입주)보다 4000만원가량 올랐다.

업계관계자는 “대형유통시설은 교통이나 유동인구 등 입지여건을 꼼꼼히 분석해서 입점하는 경우가 많기 때문에 쇼핑몰이 가까우면 추후 지역의 발전 가능성이나 미래가치를 기대할 수 있다”면서 “쇼핑몰 단지는 지역 상권으로 자리잡는 경우가 많고, 배후수요가 풍부해 임차인 모집이 유리해 투자수익률 측면에서도 장점이 많다”고 말했다.