[12·16 부동산대책] 금융·세제·공급 총동원 '집값 잡기'···이번엔 통할까

정부가 주택금융, 공급, 세제를 망라한 부동산 종합대책을 내놨다. 금융·주택시장 관계자들 사이에서는 다시 한 번 역대급 변화가 예측된다는 분석이 나온다.

우선 주택을 구매하려는 일반 구매자가 가장 큰 영향을 받을 것으로 보인다. 15억원을 초과하는 고가 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지되는 탓이다. 현 시장 상황에서 강남에 소재한 30평대 아파트를 구매하기 위해서는 대출을 단 한 푼도 받을 수 없게 되는 셈이다.

이 같은 대출 한도 축소는 부동산 시장의 거래 위축과 은행권의 이자수익에도 직접적 영향을 미칠 것으로 보인다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 정부부처는 16일 '주택시장 안정화 종합 대책'을 발표했다. 이에 따르면 시가 9억원 이상 주택 담보대출 LTV(담보인정비율)가 20%(현행 40%)로 축소된다.

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◆18번째 규제까지 내놔··· 주택 구입 예정자 영향은?

이는 그동안 문재인 정부의 집값 안정 정책과 맞닿아 있다. 2017년 6월 문재인 정부는 이전 박근혜 정부에서 완화했던 LTV 및 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화하는 내용을 담아 6·19 대책을 내놓으면서 부동산 정책의 포문을 열었다. 이후 두 달이 지나지 않아 8·2 대책도 내놨다.

지난해 발표된 9·13 대책도 이 같은 흐름의 일환이다. 당시 정부 부처는 다주택 보유자의 신규 주택 구입을 위한 금융기관의 주택담보대출을 전면 금지하겠다고 밝혔다. 이후 총부채원리금상환비율(DSR)을 일률적으로 도입해 추가적인 대출 옥죄기를 추진했다.

결국 이번 대책까지 합치면 정부 합동 형태로 네 번째 집값 안정화 대책이 발표된 셈이다. 부동산업계에서는 지난해 12월 주거복지로드맵이나 지난달 발표된 분양가 상한제 등 개별·후속 조치까지 합해 18번째 대책으로 셈하고 있다.

우선 이번 대책은 특히 주택을 구입하려는 일반 구매자들에게 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 주택담보대출 한도가 변경되는 탓이다.

일단 15억원을 초과하는 고가 아파트는 아예 주택담보대출을 신청할 수도 없다. 15억원 이하라도 최대 1억원 이상 한도 축소가 불가피하다.
 

[사진=금융위원회]

예컨대 15억원 주택 매입 시 기존에는 15억원 전체에서 LTV 40%를 적용받아 6억원까지 대출을 받을 수 있었다. 그러나 앞으로는 LTV가 9억원까지는 40%, 9억원을 초과하는 6억원은 20%로 적용된다. 이 경우 대출 한도는 4억8000만원으로 한도 격차는 1억2000만원가량 벌어진다.

◆대출 규제로 거래도 위축··· 분양가 상한제 확대 적용도

부동산시장도 당분간 상당한 영향을 받을 것을 보인다. 대출 규제로 돈줄이 묶이는 상황에서 부동산 상한가 적용지역도 사실상 수도권 대부분으로 늘어나는 탓이다.

당초 강남 4구와 마포·용산·성동·영등포구 37개동으로 한정했던 분양가 상한제 대상 지역을 서울 13개 구 전역과 노원·강서 등 5개 구 37개 동, 과천·광명·하남 13개 동 등 수도권 대부분으로 범위가 확대됐다.

이들 지역에서는 자금조달계획서가 활용돼 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의가 포착되면 세무조사에 나선다는 계획이다. 아울러 실거래 조사를 꾸준히 진행해 불법행위를 철저히 단속하겠다는 입장이다.

다수 전문가는 이번 대책으로 개인 간 부동산 거래가 상당히 줄어들 것으로 예측하고 있다. 주택을 사려는 구매자가 줄어들 수밖에 없고 그 결과 판매자 역시 영향을 받을 것이라는 분석이다. 또 고가주택을 사고팔 때마다 실거래에 대해서 정부가 조사하겠다고 밝힌 만큼 매매시장이 얼어붙을 것이라는 시각이다.

◆대출 규제가 은행권 이자수익 악화로 연결··· "수익 축소 걱정"

은행권은 이번 부동산 대책으로 주택담보대출을 또 줄여야 한다. 각 은행들마다 본격적인 이자수익 하락에 대비해야 한다는 지적도 나온다.
 

[출처=금융감독원]

금융권 관계자들은 이번 대책으로 은행의 주택담보대출이 대규모로 줄어들 것으로 내다보고 있다. 실제 은행은 2017년까지 매 분기 6조~8조원 수준이었던 주택담보대출 증가세가 지난해 초 대출 규제(신DTI)가 도입되면서 1분기 4조6382억원, 2분기 5조9788억원으로 줄었다.

주택담보대출 축소로 인해 이자수익도 타격이 있을 것으로 보인다. 은행권의 평균 순이자마진(NIM)은 주택담보대출 규제가 본격적으로 시작되기 전인 2017년 말 1.85%를 기록했으나 올해 상반기 1.76%로 0.09% 포인트 줄었다.

은행권 관계자는 "이미 진행된 주택담보대출 옥죄기 정책에 이자수익이 많이 줄었는데 이번 대책으로 더 수익 축소가 커질 것으로 보여 걱정스럽다"고 말했다.
 

[사진=연합뉴스]