해외 부동산 투자, 세금 납부는 어떻게?

[사진=게티이미지뱅크]

국내 부동산시장이 주춤하자 해외로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 동남아 지역 개발도상국이나 유럽 일부 국가(지역)에서는 외국인을 대상으로 부동산 규제를 완화하기도 했다. 그럼에도 부동산 투자에서 '세금'은 꼭 짚어야 할 요소라고 전문가들은 입을 모은다.

8일 금융·부동산업계에 따르면 지난해 국내 거주자들이 해외 부동산 취득을 위해 송금한 금액은 총 6억2550만달러(약 7400억원)로, 2013년(1억8100만 달러)보다 3배 이상 증가했다.

국가별로는 미국이 3억4880만 달러(약 4100억원)로 가장 많았다. 이어 베트남(6040만 달러), 캐나다(4080만 달러), 필리핀(2770만 달러), 태국(1730만 달러), 일본(1580만 달러) 등의 순이었다. 다만 송금 횟수는 베트남이 가장 많았고, 순위권에는 없지만 체코·오스트리아 등 동유럽 국가들에 대한 투자 금액이 전년 대비 2배 이상 늘어난 것으로 조사됐다.

특히 미국은 임대수익뿐만 아니라 '달러'라는 안전자산에 투자하는 효과를 동시에 누릴 수 있다. 전 세계인들의 이목이 집중되는 이유다. 이에 미국은 제약을 완화해 투자를 유도하고 있다. 대개 주(州)마다 양도소득세 비율은 물론이고, 주택담보대출 이자도 상환기간이 15년일 경우 약 2%대로 낮다. 무엇보다 분쟁을 해소하기 위한 제도적 장치가 잘 마련돼 있어 피해를 입을 확률도 적다.

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미국 못지않게 이민자들이 많고, 외국인 투자도 활발한 호주의 경우 절차가 상대적으로 까다롭다. 부동산을 포함한 외국 자본의 투자가 이뤄질 때에는 FIRB(호주연방정부의 외국인 투자 심의위원회)의 승인을 먼저 받아야 한다. 부동산의 경우 가격에 따라 최대 1000만원까지 비용이 든다. 임대료는 전세나 월세가 아닌 주(週)세를 기본으로 하기 때문에 더 비싸게 느껴질 수 있다. 그럼에도 집값 자체는 저렴하다.

최근 연평균 성장률이 6%를 넘는 베트남은 부동산 가격 또한 가파르게 오르고 있다. 외국인 투자자들이 많이 몰릴 수밖에 없다. 부동산을 사고 팔 때 양도세를 따로 낼 필요 없이 매매금액의 2%만 세금으로 내면 된다. 다만 부동산 사용권이 50년까지로 제한되고, 구입 가능한 지역도 개발 프로젝트 구역 내로 한정된다.

더불어 해외 부동산 취득 시 국내에도 세금을 내야 한다. 취득세나 재산세·종합부동산세·환차익에 대한 세금은 제외되지만, 소득세와 부동산을 매각할 때 생긴 수익에 대한 세금은 납부 대상에 포함된다. 물론 이중과세를 막기 위해 국내에 납부할 세금에서 공제 또는 필요 경비 산입 등이 가능하다. 다주택자에 대한 양도세 중과 및 장기보유특별 공제 배제 등은 해외 보유 주택에는 해당되지 않는다. 따라서 1주택 비과세 특례도 적용되지 않는다.

전문가들은 해외 부동산 투자가 마냥 장밋빛은 아니라고 당부한다. 세금을 잘 따져보지 않으면 국내 투자보다 못할 수도 있다는 것. 무엇보다 임대차 관리의 어려움, 환율 변동 위험 등을 감수해야 하는 만큼 신중해야 한다고 조언한다.

업계 한 관계자는 "중개업자(소)의 신뢰도를 바탕으로 꼼꼼한 서류 확인, 실제 현지 사정 파악 등이 기본적으로 이뤄져야 하고, 직접 부동산을 보러 갈 때의 경비와 세금, 거래 시 환율 등도 따져봐야 한다"며 "최근 해외 부동산 투자와 관련한 세미나들도 많으니 충분히 들어보고 결정하길 바란다"고 말했다.