“무리한 임대료 인상, 상가임대차보호법 ‘권리금회수 방해’ 해당”

‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사(왼쪽)와 이상언 사무부장[상가변호사 닷컴]

2014년 6월경 L씨는 경기도 고양시 소재 상가를 임차해 음식점을 개업했다.

해당 상가는 2016년 1월경 새로운 임대인(건물주) I 측에게 매매되었고, 새 임대인 측은 계약 만료를 약 3개월 앞둔 지난해 3월경 임차인(세입자) L씨에게 ‘임대차계약을 갱신 또는 연장할 의사가 없으니 계약만료일까지 상가와 주차장으로 사용되던 토지를 명도 해 달라’고 통보했다.

당시 임차인 L씨가 운영하던 음식점은 3년간 영업해 오며 이 음식점을 찾는 고객들로 일대가 번잡할 정도로 번창해 오던 중이었고, 상가에 대해서는 임대차계약 갱신을 주장할 수도 있었으나, 주차장 부지에 대해서는 갱신을 장담할 수 없는 상황이었다. 고심하던 임차인 L씨는 상가임대차보호법에 따라 권리금을 회수하기로 하고, 이에 필요한 관련 법률조치를 취하기로 했다.

2017년 5월경 임차인 L씨는 신규임차인 C와 권리금계약을 체결한 후, 임대인 측에게 신규임차인 C씨를 적극적으로 주선하며, 신규임차인 C씨와 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다.

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그러나 임대인 측은 신규임차인 C에게 임대료 인상을 무리하게 요구했고, 임대인 측의 요구를 감당할 수 없었던 신규임차인 C씨는 해당 상가 인수를 포기하게 됐다. 임차인 L씨와 신규임차인 C와의 권리금계약은 파기됐다.

임차인 L씨는 임대인 측을 상대로 ‘권리금손해배상 청구 소송’을 제기했고, 당해 권리금소송은 임대인 측의 명도소송과 맞붙어졌는데, 양측은 여러 차례의 변론기일 등을 통해 치열한 법리 주장을 펼쳤고, 이 과정에서 임대료 감정평가 및 권리금 감정평가 등이 진행되었다.

지난 11월 2일, 의정부지방법원 고양지원은 임차인 L씨가 제기한 권리금손해배상 청구 소송에 대하여 임차인 L씨에게 승소판결을 내리며, “감정평가 결과, 차임과 보증금이 현저히 상승할 만한 요인이 없음에도 피고(임대인)는 적정 월차임보다 높은 임대료를 신규임차인에게 제시했다. 따라서 이는 현저히 고액인 차임과 보증금에 해당해 권리금회수 방해 행위로 볼 수 있으므로, 피고는 원고(임차인 L씨)에게 1억8000만원을 배상할 책임이 있다”고 선고했다.

임차인 L씨의 법률대리인을 맡았던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)의 김재윤 변호사는 “상가임대차법에 따라 임차인이 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 주선하는 경우, 건물주는 신규임차인에게 고액의 임대료 인상을 요구하여 신규임차인으로 하여금 스스로 포기하도록 하는 방법으로 임차인이 권리금을 회수하지 못하도록 방해하는 경우가 많다. 이때, 임차인은 건물주가 요구한 임대료 조건이 상임법에서 금지한 ‘현저히 고액의 임대료’라는 것을 입증해야 하는데, 단순히 인상률로만 판단되는 것이 아니기 때문에 분쟁 초기부터 더욱 신중하고 철저한 대비를 갖춰야 한다”고 밝혔다.

상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)의 이상언 사무부장은 “건물주가 임차인에게 분쟁 초기에는 ‘기간만료’ 등을 이유로 명도 해 달라고 요구하다가도, 임차인이 상가임대차보호법 상 권리금회수를 주장하면, 손해배상 책임을 피하기 위해 지능적인 방법으로 권리금회수를 방해하는 경우가 종종 있는데, 그 대표적인 예가 임대료 인상이라고 할 수 있다”며 “그 이유는 상임법 상 ‘현저히 고액’의 기준이 명확하지 않기 때문인데, 분쟁 초기부터 잘 갖춰진 정황 증거를 토대로 다각적인 방법으로 담당재판부를 설득해야 임차인에게 유리한 판단을 받을 수 있다”고 설명했다.

상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)은 ‘상가임대차 분쟁’, ‘권리금 및 명도소송’, ‘계약해지’ 등 상가관련 법률 분쟁을 주 업무 영역으로 하고 있는 법무법인이다.