"재건축 시장, 정부 규제에도 가격 영향 제각각"

[자료= KB금융그룹 제공]

정부 규제로 인해 재건축 시장이 안정세를 보이고 있는 가운데 사업 추진 단계에 따라 가격이 상이할 것이라는 분석이 나왔다.

KB금융그룹은 5일 발간한 'KB부동산 보고서'에서 "정부의 규제 강화는 재건축 시장에 하방 압력으로 작용할 가능성이 크다"면서도 "최근 정부의 시장 규제 강화에도 재건축 아파트의 가격 상승세가 지속되고 있다"고 진단했다.

단기부동자금의 시장 유입이 늘고 있는 가운데 기성시가지 내 신규주택 공급 수단 부재, 규제 강화에 따른 매물부족 등이 원인으로 지목되고 있다.

통상 재건축아파트는 거주 목적보다 재건축에 따른 가격 상승을 기대하는 투자 목적이 강하다. 때문에 기존 아파트에 비해 가격상승률이 더 높게 나타난다. 2016년 이후에는 5~6배 더 상승폭이 컸다.

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그러나 지난 1월 말 국토교통부의 재건축초과이익부담금 시뮬레이션 결과 발표 이후 매수 수요가 다소 줄어든 모습이다. 2월에는 2014년 완화된 안전진단 기준을 다시 강화하기로 발표하면서 초기 단계 재건축아파트를 중심으로 상승세가 둔화되고 있다.

재건축 건축연한 연장, 보유세 인상 등 추가적인 정책 시행 가능성도 있는 상황이다. 보고서는 "이러한 정부 규제가 올해 상반기 이후 본격적으로 영향을 미치면서 재건축시장은 전반적으로 안정세를 보일 것"이라면서도 "사업 추진 단계에 따라 가격은 차별화될 것"으로 내다봤다. 

사업추진 초기 단계나 관리처분 이전 단계에 있는 사업장의 경우 가격이 조정 받을 가능성이 높다는 판단이다. 사업비용 증가와 사업지연 가능성 등이 원인이 될 수 있다.

보고서는 "재건축부담금 시뮬레이션 결과가 예상을 크게 상회하면서 관리처분계획 인가 이전 단계에 있는 사업장의 경우 각 조합별로 재건축 부담금에 대한 검토 등을 위해 사업속도 조절이 불가피해졌다"고 판단했다.

이어 "안전진단은 통과했지만 조합설립단계 등 아직 사업추진절차가 남은 사업장의 경우 당분간 관리처분단계에 진입한 단지들의 진행상황에 따라 사업추진 속도를 조절할 것"으로 예상했다.

재건축 연한을 넘기고 안전진단 절차에 있는 재건축 초기 사업장의 경우 안전진단기준이 강화되면서 사업 지연이 불가피할 것으로 전망했다.

반면, 지난해 말 기준으로 관리처분계획을 신청하고 인가를 받은 재건축사업장은 추가적인 가격 상승 여력이 있을 것으로 판단했다.

보고서는 "강화된 재건축 규제로 4~5년 뒤 강남권 주택시장의 신규 주택공급이 일시적으로 중단될 것으로 예상된다"며 "사업이 막바지 단계에 들어선 단지의 경우 수요가 집중되면서 추가적인 상승 가능성이 있다"고 밝혔다.