[단독] 서울시, 용도지역 체계 바꾼다

서울시 용도지역제 재편 제안 내용.[그래픽=임이슬기자 90606a@]

서울시가 토지의 이용과 건물의 건폐율·용적률 등을 제한하는 용도지역 체계를 개편한다. 밀도가 서로 다른 지역들이 같은 용도지역 기준을 적용받아 획일적으로 개발되는 부작용을 막기위한 조치다. 

현재 시의 용도지역은 주거지역을 △1종 전용 △2종 전용 △1종 일반 △2종 일반(7층) △2종 일반 △3종 일반 △준주거로 세분화하고, 상업지역을 △중심 △일반 △근린 △유통으로 나눠 관리하고 있다.

하지만 이 같은 체계는 이미 성숙기에 접어든 서울의 지역적인 특성을 살리지 못해 맞춤형 용도지역이 필요하다는 주장이 꾸준히 제기됐다. 시는 2016년 용도지역 체계 재편을 위한 연구용역을 실시했고 이달 보고서가 공개됐다.

연구에 따르면 현재 서울은 상업지역의 89%가 일반상업지역으로 지정돼 획일적으로 관리되고 있다. 주거지역도 43%가 제2종 일반주거지역으로 지정돼 지역적인 특성을 살리지 못하고 있다.

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이처럼 용도지역이 정해지면 지역 특성과는 무관하게 용도·용적률·건폐율이 모두 일괄적으로 적용되기 때문에 보고서는 이를 세분화해야 한다고 주장했다.

보고서는 상업지역을 제1종부터 제3종까지 구체화할 것을 제안했다. 일반은 △제1종 (저밀, 건폐율 90%, 용적률 400%) △제2종(중밀, 건폐율 80%, 용적률 600%) △제3종(고밀, 건폐율 80%, 용적률 800%)으로 나누고, 중심은 △제1종(건폐율 80%, 용적률 1000%) △제2종(건폐율 70%, 용적률 1500%)으로 나눠 관리하는 것이다. 

현재 서울의 일반상업지역은 사대문 안을 제외하고는 지역 특성과 상관없이 건폐율 60% 이하, 용적률 800% 이하의 획일적인 적용을 받고 있다. 

하지만 일반상업지역 내에서도 여의도(도심)와 같은 ‘고밀상업지역’, 익선동(역사도심)과 같은 ‘주거혼재지역’, 화곡역(지구중심)과 같은 ‘저밀상업지역’ 등 지역마다 다른 특징을 갖고 있다. 특히 익선동의 경우 빠른 상업화 속도에 비해 2층 이하 건물이 전체의 74%로 그 특성에 비해 저밀 개발 지역으로 볼 수 있다.

다음으로는 현재 공업이라는 기존의 이미지를 벗어나 복합적인 기능을 할 수 있도록 준공업지역과 유통상업지역을 통합해 ‘복합산업 지역’으로 변경할 것을 제안했다. 이번 연구에 참여한 최막중 서울대학교 환경대학원 교수는 “공업이라는 표현 자체가 낡은 느낌을 주기 때문에 현재의 지식산업을 포괄할 수 있는 ‘복합산업지역’으로 명칭을 변경해 여러 가지 용도가 복합될 수 있도록하자는 것”이라고 설명했다.

마지막으로 주거지역은 제1종 전용과 제2종 전용을 유지하되 제1종 전용에 저층 주거지를 관리할 수 있는 ‘제1종 전용주거(3층)’를 신설할 것을 제시했다. 이는 제2종 전용과 기본 내용은 같지만 층수를 3층 이하로 제한해 단독주택과 저층빌라의 주거 환경을 보호하기 위함이다. 연구진은 이를 통해 구릉지 주변 주거지역과 타운하우스를 관리할 수 있을 것으로 내다봤다.

이 밖에도 일반주거는 제2종과 제2종(7층) 외에 제3종(중고층 주거, 용적률 200%)과 제4종(고층 주거, 용적률 250%)으로 세분화해 용도에 따라 밀도를 차등 부여해야 한다고 주장했다.

준주거도 ‘복합주거’로 변경해 제1종부터 제4종까지 나눈 뒤 이에 따라 저밀, 중고밀, 고밀, 역세권 고밀 등에 따라 밀도를 다르게 적용해야 한다고 제안했다.

하지만 이 같은 재편 방안은 국토계획법 및 시행령을 개정해야 가능한 일이기 때문에 시는 법령 개정 없이 내부 지침과 조례 개정을 통해 용도지역을 세분화해 운영·관리하는 방법을 고려해 볼 수 있다.

우선 연구진은 도시계획 조례를 통해 상업지역은 중심과 일반을 △도심육성형(건폐율 70%, 용적률1500%) △광역중심육성형(건폐율 80%, 용적률 1000%) △특성관리형(건페율 90%, 용적률 400%)으로 나눌 수 있다고 제시했다.

또 주거지역은 준주거에 △준주거지역(7층, 중저밀) △준주거지역(중고밀) △준주거지역(고밀)을 신설해 4개의 용도지역으로 관리할 것을 제안했다.

시는 이번 연구 결과를 토대로 국토부에 국토계획법 및 시행령 재편을 제안하고 논의해나간다는 방침이다. 시 관계자는 “현재 국토부와 서울시가 진행하는 TF에는 해당 안건이 포함돼 있지 않지만, 이번 용역 결과를 바탕으로 국토부에 법령 개정 건의 사항을 제시할 예정”이라고 말했다.