[8·2 부동산대책] "서민 무주택 가구는 실수요자 보호차원에서 배려"(일문일답)

김현미 국토교통부 장관 [사진=유대길 기자]

정부가 2일 투기과열지구와 투기지역 지정, 다주택자 양도소득세 강화 등을 주요 내용으로 담은 ‘8·2 부동산 대책’을 발표했다. 

이날 김현미 국토교통부 장관은 "지난 6·19 부동산 대책 이후에도 부동산시장에 투기수요가 지속적으로 유입되고 있다"면서 "특히 서울 재건축 및 재개발의 기대수익이 높은 수준으로 유지되며 정비사업 예정지역을 중심으로 주택가격 상승폭이 확대되고 있는 상황"이라고 평가했다.

이어 그는 "중요한 원칙은 공급된 주택이 실수요자에게 우선 돌아가야 한다는 점"이라며 "더 이상 주택시장을 경기부양의 수단으로 이용하지 않겠다는 확고한 원칙을 세웠다. 이번 대책은 6·19 부동산대책에 이은 2단계 시장 안정화 조치"라고 강조했다.

정부는 서울 강남권 등 과열지역에 투기수요 유입을 억제하기 위해 서울 25개구 전 지역과 경기 과천, 세종을 투기과열지구로 지정하고 강남4구와 용산, 노원, 영등포 등 서울 11개구와 세종을 투기지역으로도 중복 지정했다.

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재건축 초과이익 환수제를 추가 유예 없이 내년 1월부터 예정대로 시행하는 한편, 재건축과 마찬가지로 재개발 조합원 분양권 양도를 제한하고 다주택자의 양도소득세를 최대 20%포인트 가산하겠다는 방침이다.

다음은 국토부 관계자와의 8·2 부동산 대책 관련 일문일답.

▲대책 추진 배경은?
△정부는 지난 6·19 대책을 통해 선별적·맞춤형 조치를 시행하면서 과열 지속시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고했다. 그러나 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화·확산되고 있어 추가적인 조치가 불가피했다. 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하기로 했다.

▲이번 대책으로 충분한 시장 안정효과가 기대되는지?
△최근 주택시장 불안은 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생했다. 따라서 집값 급등지역에 대한 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다.

▲작년 11·3 대책, 올해 6·19 대책과 이번 대책의 차이점은?
△11·3 대책과 6·19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면, 이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하고 세제·금융·청약·분양제도·투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하며, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적이고 종합적인 방안이다.

▲투기과열지구 선정 기준은?
△주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정했다. 구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나, 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나, 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이 대상이다. 투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가하여 지정했다.

▲투기지역 선정 기준은?
△직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역으로서 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나, 직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나, 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우다. 투기지역은 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정하게 됐다.

▲투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?
△조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다. 다만, 질병과 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용한다.

▲투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 하였으나, 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지?
△투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다.

▲2003년 투기과열지구내 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데, 이 경과규정은 지금도 유효한지?
△2003년 재건축 조합원 지위양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과규정은 2003년12월31일 이전에 조합인가를 받았고 2003년12월31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정하여 1회 조합원 지위 양도를 허용했다. 위 경과규정은 현재에도 유효하지만, 경과규정의 요건(2003.12.31이전 조합설립 + 2003.12.31이전 취득)을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있다.

▲자금조달계획 신고시 제출 서류와 절차는? 허위 신고시 어떤 불이익이 있는지?
△투기과열지구에서 3억 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이 된다. 이에 따라 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시군구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재하여 제출하면 된다. 신고를 받은 시군구청은 관할 세무서에 신고내용을 통보할 수 있으며, 허위신고로 의심되는 경우 사실여부를 조사할 수 있다.

▲자금조달계획 신고와 부동산거래신고를 동시에 해야 하는 것인지?
△자금조달계획 신고 대상이 되는 경우, 부동산거래신고를 하면서 자금조달계획서를 추가로 제출해야 한다.

▲신혼부부 희망타운 시범사업은 언제쯤 시작될 것인지?
△올해 안에 시범사업을 선정하여 착수할 계획이다. 기존 개발 중인 택지 중에 입지가 양호하고 신속하게 추진 가능한 용지를 활용하면 내년부터 분양이 가능할 것으로 예상한다. 기존 지구 중 입지가 양호한 과천지식정보타운, 위례신도시, 화성동탄2 등에 희망타운 사업을 우선 추진할 계획이다.

▲부동산 시장에 특별사법경찰관제 도입시 어떤 권한을 가지는지? 도입 효과는?
△그간 국토부·지자체 합동 점검팀이 부동산 불법행위를 지속적 단속하였으나, 현장 점검시 증거은닉 및 도주 등이 빈번하고 수사권 부재로 증거확보가 곤란하여 단속의 실효성이 부족하다는 지적이 나왔다. 특별사법경찰관제 도입시 단속공무원은 현행범에 대한 압수·수색, 체포, 증거보전, 영장신청, 검찰송치 등 수사에 필요한 조치 가능하다. 또 부동산 불법행위 적발시 신속한 수사를 함으로써 부동산 시장을 교란시키는 행위에 대한 단속의 실효성이 대폭 강화될 것으로 기대된다.

▲다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는?
△1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우, 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 상기 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로 2018.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

▲1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는 주택은 매수시점인지 매도시점인지?
△대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 거주기간(2년 이상) 요건이 적용된다. 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않는다.

▲현재 주택임대사업자 등록시 어떤 혜택이 있는지?
△주택임대사업자로 등록하는 경우, 현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)되고 5년 이상 장기 임대할 시에는 양도소득세 감면 및 종합부동산세비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

▲LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되는 것인지?
△주택담보대출에 대한 LTV·DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인분부터 적용될 예정이다. 또 집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 대책발표 이후 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용된다.

▲금융규제 강화로 인해 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 가능성과 대응방안은?
△LTV·DTI 규제 강화로 대출한도가 축소되는 경우 보유자금·소득능력이 상대적으로 부족한 젊은층 등 실수요자의 자금애로가 발생할 가능성이 있어 서민층 무주택 가구에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려할 계획이다. 요건은 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원), 주택가격 6억원 이하, 무주택세대이며, 투기지역과 투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV·DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용한다.