전세보증금반환보증 ‘사각지대’…일반 법인주택 임차인은 가입 불가

임대인이 일반 법인인 경우, 전세보증금반환보증 가입 자체가 불가능한 것으로 드러났다. [이미지=주택도시보증공사(HUG)]

아주경제 김종호 기자 = #. 서울 종로구 평창동에 거주하는 차모(45)씨는 최근 거주지 인근 새로운 전셋집을 구한 뒤, ‘전세보증금반환보증’에 가입하기로 했다. 전셋값과 매맷값 차이가 크지 않은 상황에서 주택시장 침체로 향후 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려 때문이다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)는 차씨의 상품 가입을 단번에 거절했다. 차씨의 전셋집이 개인이 아닌, 일반 법인 소유 주택이라 가입 대상이 아니라는 답변이었다.

국토교통부가 HUG의 전세보증금반환보증 확대를 위해 이달부터 보증료율을 인하하고 보증범위를 넓혔지만, 여전히 사각지대가 존재해 일부 임차인들은 가입이 어려운 것으로 드러났다.

전세보증금반환보증이란 임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우, HUG가 이를 대신 변제하는 보증상품이다.

정부의 ‘11·3 부동산 대책’과 대출규제, 미국 금리인상, 공급과잉에 따른 입주증가 우려 등에 따라 최근 주택시장이 크게 위축되면서 향후 ‘역전세난’이나 ‘깡통전세’로부터 임차인의 보증금을 보호할 수 있다는 장점이 있다.

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앞서 국토부는 ‘2017년 업무보고’의 후속조치로 지난 1일부터 보증료를 기존 연 0.150%에서 0.128%로 인하했다. 가입대상 보증금 한도도 수도권 4억원, 지방 3억원에서 수도권 5억원, 지방 4억원으로 확대하고 보증한도도 주택가격의 90% 이내로 제한하던 것을 100%까지 넓혔다.

그러나 본지 취재 결과 임차인은 개인 임차인과 법인 임차인 모두 가입이 가능한 반면, 임대인이 임대사업자로 등록되지 않은 일반 법인인 경우에는 가입 자체가 불가능한 것으로 확인됐다. 일반 법인 임대인은 부도 등 예측할 수 없는 리스크가 크다는 이유 때문이다.

HUG의 한 관계자는 “일반 법인 임대인은 부도 등이 날 경우, 회사 직원 임금채권과 퇴직금채권 등 최우선 변제권이 존재해 전세보증금을 돌려받지 못할 리스크가 매우 크다”며 “전세보증금반환보증은 수익을 목표로 하는 상품이 아니기에 최대한 건전한 운영을 위해 불가피하게 일반 법인 주택 임차인의 가입을 제한하게 됐다”고 설명했다.

이에 따라 일반 법인 소유의 전셋집을 구한 임차인은 최근 부동산시장 하락세에 따른 깡통전세, 집주인 부도 등 우려에도 가입이 어려워 리스크를 고스란히 떠안게 됐다. 개인 임대인 주택보다 전세보증금을 받지 못할 우려가 크지만, 되려 이를 보호받을 수 없는 처지에 놓인 셈이다.

HUG 이외에 SGI서울보증이 운영하는 전세금보장 신용보험에는 가입할 수 있으나, HUG의 전세보증금반환보증과 달리 집주인 동의가 필수라는 점에서 사실상 가입이 어렵다는 것이 전문가들의 지적이다.

국토부 관계자는 “일반 법인 소유 주택에 전세로 거주하는 수요가 얼마나 되는지 파악 중으로, 필요하다고 판단하면 가입 확대를 검토할 계획”이라고 말했다.