​[11·3 부동산대책] 강남 vs 용산·여의도 분양 운명 엇갈리나?

서울 용산구 '용산4구역' 사업지에 사업시행변경인가 획득 축하 현수막이 걸려 있다. [사진=오진주 기자]

아주경제 김충범·오진주 기자 = 서울 분양 시장이 '주택시장의 안정적 관리방안(이하 11·3대책)' 발표일(3일)을 전후해 강남·용산·여의도 일대 단지 간 뚜렷한 온도차를 보이고 있다.

11·3대책의 골자인 강남 4구(강남·강동·서초·송파)의 사실상 전매제한 금지가 당장 이달 3일(주택법 시행령 입법예고일)부터 적용되면서 강남권 규제 단지 및 비 규제 단지 간의 분위기가 크게 엇갈렸기 때문이다.

또 용산 및 영등포 여의도 등은 종전보다 전매제한기간이 1년 증가했지만, 상대적으로 강남권보다 유리한 입장에 놓여 있어 풍선 효과가 기대된다는 분위기다.

7일 부동산114 분석 자료에 따르면 연내 서울에서 분양이 예정된 아파트는 총 25곳, 2만5190가구(일반분양 1만1320가구)다. 이중 강남 4구에서 분양을 앞두고 있는 사업장은 총 6곳으로 전체 28%에 해당하는 6956가구(일반 2274가구)에 달한다.

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2016년 11~12월 서울 강남권 분양예정단지 리스트 표. [자료출처=부동산114]

단지별로는 서초구 방배동 '방배 아트자이', 잠원동 '래미안 신반포 리오센트' 등으로 모두 소유권이전등기 시까지 전매를 할 수 없다. 또 이들 단지 대부분은 분양가격이 9억원 이상에 책정될 전망으로 중도금 대출도 받기 어려울 전망이다. 한편 강남 외 지역 분양 예정된 단지들은 모두 1년 6개월의 전매제한 기간이 적용된다.

서초구 잠원동 H공인중개업소 대표는 "이달 2일 이전 서울에서 분양된 단지는 전매제한이 6개월에 불과해 규제 단지에 비해 상대성으로 더욱 유리해졌다"며 "통상적으로 분양에서 입주까지 걸리는 기간은 약 30개월로, 규제 단지의 경우 전매제한 기간이 무려 5배 가까이 증가한다. 특히 공사가 지연되면 전매제한 기간이 더 늘어나는데, 투자자 입장이라면 어떤 단지를 선택하겠느냐"고 반문했다.

실제로 올해 이미 공급된 강남구 개포동 '디에이치 아너힐즈', 송파구 오금동 '송파두산위브' 등의 분양권은 전매제한이 6개월에 불과하거나 이미 풀린 곳도 있어 투자자들의 관심이 더욱 높아질 전망이다.

아울러 사업시행변경인가를 받은 용산구 용산4구역, 재건축 단지가 대거 포진해있는 여의도동 일대도 전매제한이 적용되기는 하지만, 강남권에 비해 기간이 상대적으로 짧아 적잖은 혜택을 볼 것으로 업계는 내다봤다.

용산구 일대 한 공인중개업소 관계자는 "앞으로 강남권 분양은 실질적 전매금지로 거래가 봉쇄된 상황"이라며 "각종 인프라 및 교통시설이 확충돼 이미 준 강남권 수준의 투자처로 자리매김한 용산은 이번 대책에 따른 풍선효과로 수요층이 더욱 몰릴 것"이라고 말했다.

한편 11·3대책이 발표됐다 해서 서울 내 단지 간 희비가 크게 엇갈릴 일은 없을 것이라는 관측도 제기됐다.

권일 부동산인포 리서치센터 팀장은 "11·3대책을 전후해 단지 간에 희비가 다소 엇갈릴 순 있겠지만 그 현상이 오래 가지는 않을 것"이라며 "기본적으로 강남에 입성코자 하는 수요층은 분양 의지가 높을 뿐만 아니라 상당한 자금을 확보하고 있는 경우가 대부분이다. 강남권은 청약률이 다소 감소할 수는 있어도, 전매제한 여부와 상관없이 실수요층은 늘 두텁게 형성돼 있다. 청약 자체는 무난히 완료될 것"이라고 예측했다.

또 여의도동 소재의 한 공인중개업소 관계자는 "여의도 및 용산이 강남 대체 투자처로 급부상할 가능성이 높은 것은 사실"이라며 "하지만 이들 지역에 적용되는 전매제한 1년 6개월도 결코 짧은 기간이 아니다. 게다가 최근 들어 부동산 전문가들이 대체로 시장이 꺾일 것이라는 전망을 내놓고 있어, 투자자들이 공격적으로 움직이기는 어려울 것"이라고 분석했다.