[11.3 부동산대책] ‘투기과열지구’와 이번 대책의 차이점은? (국토부 일문일답)

최근 서울에서 분양한 한 건설사의 아파트 모델하우스. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=유대길 기자]

아주경제 김종호 기자 = 정부가 강남 4구와 과천에 대해 사실상 민간택지 아파트 분양권 전매를 전면 금지하는 내용을 담은 ‘주택시장 안정적 관리방안’을 3일 발표했다.

여기에는 서울 전역과 경기, 부산, 세종 등의 청약 1순위 조건을 강화하고 재당첨을 제한하는 내용 등이 포함된다.

맞춤형 청약제도를 통한 청약시장 과열완화 및 실수요자 당첨기회 확대와 과도한 단기 투자수요 유입 차단을 위해 마련한 대책이라는 것이 국토교통부의 설명이다.

아래는 국토부 관계자와의 일문일답.

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▲이번 대책을 추진하게 된 배경은?
△현 정부 출범 이후 주택시장은 전반적으로 안정세를 유지하고 있다는 판단이지만, 저금리 기조 고착에 따라 늘어난 유동성이 주택투자로 유입되면서 최근 일부 지역에서 국지적인 과열을 보이고 있는 것이 사실이다. 국지적 과열이 심화·확산될 경우 장래 주택경기 조정과정에서 가계와 경제 전반에 큰 부담이 될 우려가 있으며, 단기 전매차익을 기대하는 투자목적의 수요가 과도하게 유입되면서 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제 발생할 수 있을 것으로 봤다.이에 따라, 지역별·주택유형별 시장분석을 토대로 과열의 원인과 지역적 범위 등을 진단해 이에 적합한 맞춤형 처방을 마련하게 됐다.

▲전매제한, 청약자격 제한 등이 제한되는 지역의 선정 기준은?
△주택가격, 청약경쟁률 등의 정량지표를 충족하는 지역 중에서 향후 공급물량, 입지여건, 생활권역 등을 종합적으로 고려하였을 때, 청약과열이 발생했거나 향후 청약과열 우려가 있다고 판단한 특정 지역과 주택유형을 선별했다. 선별적, 단계적 접근이 목표이며, 전체 주택시장 향후 조정 가능성을 고려해 조치했다. 향후 모니터링해서 타 지역에서도 청약과열 등 조짐이 있을 경우, 추가할 계획이다.

▲투기과열지구와 이번 대책의 선별적 제도적용의 차이점은?
△투기과열지구로 지정되면 금융규제의 강화(DTI, LTV 등), 조합관련 규제 강화(재건축사업 조합원 지위 양도 금지 등) 등 다수 규제가 자동 시행되나, 이번 맞춤형 청약제도는 투기과열지구 지정 효과 중에서 특히 실수요자 보호에 실효적인 규제만 적용한다는 점에서 차이가 있다.

▲이번에 투기과열지구 지정하지 않은 이유는?
△이번에 선정한 지역은 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등 투기과열지구 지정의 주요 효과가 모두 포함된다. 특히 서울과 경기의 향후 분양물량은 대부분 정비사업과 공공택지 물량이고 이들 물량은 통상 1순위에서 마감된다는 점을 감안하면, 1순위 제한 등 주요 청약제도의 강화는 단기적 투자수요가 청약시장에 진입하는 것을 효과적으로 억제할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 향후 이번 대책이 시장에 미치는 영향을 모니터링하면서 정례적으로 과열 현상의 심화 또는 확산 여부를 면밀히 분석해 투기과열지구 지정 여부를 검토할 계획이다. 반대로 시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우에는 제외 여부를 검토하기로 했다.

▲이번 대책이 전반적인 부동산시장은 물론, 거시경제 위축시킬 것으로 보는지?
△사실 주택시장이 급등이나 급락 없이 안정적 관리되는 게 거시경제 발전에 가장 중요한 요소라고 생각한다. 이번 대책 적용 지역은 향후 과열이 심화될 시 국가경제에 영향을 미치고 잠재수요자에게 착시현상을 줄 수 있기에 지정하게 됐다. 이번 대책이 우리 경제에 미치는 영향은 제한적이라고 생각한다. 해당 지역의 부동산 가격이 급랭하지도 않을 것으로 본다.