【한강변 재건축 대장주-(1)압구정)】 내돈 5억원에 구현대3차 83㎡ 15억원 매입...전세보증금5억원+대출5억원

2016-10-16 12:51

전문가 "시세 상승 여력 충분....급매물 위주로 선별 매입을"

▲압구정동 구현대아파트 전경. 사진=최수연 기자

서울시 강남3구(강남·서초·송파)의 재건축 아파트 가격이 3.3㎡당(이하 전용면적 기준) 평균 4012만원으로 4000만원대에 진입했다. 초저금리 시대 시중 부동자금이 강남 재건축 아파트로 몰리고 있다는 방증이다. 이런 가운데 대부분 강남권 재건축 단지들은 역대 최고가 행진을 이어가고 있다. 지난 12일 부터 6개월 전매제한 기간이 끝난 강남구 개포지구2단지 재건축 아파트 '래미안 블레스티지'는 분양권에 8000만원~1억5000만원의 웃돈이 붙었다. 한강변이라는 입지를 갖는 재건축 아파트의 경우 대장주고 꼽히며 향후 높은 시세 상승이 기대된다. 이에 따라 본지는 앞으로 재건축이 시행되거나 본궤도에 오른 한강변 재건축 아파트 대장주 5곳을 선정해 투자가치를 알아봤다.

아주경제 최수연 기자 = #직장인 A씨(30대)는 최근 압구정 구현대아파트 3차 83㎡(이하 전용면적 기준)를 15억원에 매매했다. 전세를 끼고 매입한 A씨는 전세 보증금 5억원과 갖고 있던 5억원에 나머지 5억원을 대출받기로 했다. 첫 주택 마련인 A씨는 주택금융공사에서 제공하는 '아낌e보금자리론'을 통해 금리 2.58%(대출기간 20년)로 5억원을 대출 받았다. 한강변에 위치하고 83㎡ 전세 매물이 귀해 세입자는 바로 구해졌다.

서울의 '대표 부촌'이라 불리는 압구정 아파트 지구. 그 중에서도 가장 한강변에 가깝게 위치한 구현대아파트는 압구정 지구의 대장주로 꼽힌다.

서울시가 최근 발표한 압구정 지구단위계획에 따르면 24개 단지 1만여 가구가 거주하고 있는 '압구정 아파트지구'가 총 6개 단위로 나뉘고 총 9개 특별계획구역으로 지정된다. 구현대아파트 자리 가운데 한강변에 가까운 곳에는 2만5000㎡ 규모의 역사문화공원이 조성되고 한강변의 랜드마크가 될 건물이 양쪽으로 들어서게 된다. 압구정 아파트 지구 내 건물들은 한강변관리기본계획 등 기존 상위계획의 기준을 준용해 최고 35층을 넘지 못하게 된다.

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한국감정원에 따르면 지난 7일 기준 구현대3차 83㎡가 14억3000만원~15억5000만원, 구현대2차 181㎡는 25억5000만원~29억원 등으로 시세가 형성됐다. 부동산 114에 따르면 10월 기준 구현대아파트 1~6차 3.3㎡당 평균 매매가는 4403만원~ 5796만원이다.

국토부 실거래가를 살펴보면 구현대4차 117㎡가 지난해 11월 21억2000(1층)만원 거래됐던 것이 올해 5월 23억(4층)에 거래되면서 6개월 만에 1억8000억원 가량 올랐다. 구현대6차 144㎡는 지난해 10월 19억9500만원(12층)에 거래됐던 것이 올해 9월 21억(7층)에 거래되면서 11개월만에 1억원 가까이 급등했다. 전세가는 구현대1~6차가 5억~15억5000만원 형성돼 있다.

본지가 전문가 5인을 대상으로 조사한 결과 압구정동 아파트가 재건축되면 3.3㎡당 평균 분양가가 6000만원을 넘어설 것으로 예상됐다. 압구정동 인근 공인중개업소 관계자는 "재건축만 된다면 서울에서 가장 높은 평균 분양가를 기록할 것으로 기대한다"면서 "3.3㎡당 평균 분양가 1억도 가능할 것"이라고 강조했다.

직장인 A씨는 "압구정 구현대를 무리해서 구입했다. 추후 재건축이 되면 서울에서 가장 높은 분양가가 형성될 것으로 기대하기 때문"이라라면서 "돈만 있으면 투자하고 싶은 사람들이 줄을 섰다"고 설명했다.

압구정 아파트지구단위계획은 지난 13일 부터 주민공람·공고절차에 들어갔다. 지구단위계획으로 전환되면서 재건축 속도가 얼마나 지연될 지가 향후 투자의 관건이다. 구현대아파트 관계자는 "신탁방식, 조합방식을 두고 의견이 나뉘고 있고 아파트 층수를 두고도 35층이냐 50층이냐 등 갈등이 일고 있어 재건축이 본격적인 궤도에 오르려면 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.

전문가들은 압구정 구현대아파트에 투자할 경우 시세보다 저렴한 급매물 위주로 장기적 관점에서 접근해야 한다고 입을 모은다. 장재현 리얼투데이 리서치 팀장은 "반포, 개포 등 강남의 재건축 아파트들이 기본적으로 4억 가량 올랐다"면서 "압구정 구현대아파트는 경기 흐름을 안타고 부동산 정책 규제 속에서도 꾸준히 상승하는 곳인 만큼 지금도 투자가치는 충분하다고 본다. 구현대아파트가 재건축이 된다면 그보다 더 오를 것으로 예상한다. 현재는 시세보다 저렴한 매물에 투자하는게 바람직한다"고 조언했다.