[한강변 관리 기본계획] 입체적 공간계획 마무리..최고 층고 반포1 35층, 성수 7층

▲서울시는 41.5㎞에 달하는 한강수변길이를 총 7개 권역으로 나누고 이를 또 27개 구역으로 쪼개 소구역별 생태복원 및 관광자원 개발에 집중한다. 한강변 7개 권역 구상도. 자료=서울시 제공

아주경제 최수연 기자 = 이번에 서울시가  '한강변 관리 기본계획'을 마무리하면서 그동안 부침을 겪으며 중단됐거나 지지부진했던 한강변 재개발·재건축 등 각종 정비사업이 탄력을 받을 전망이다. 특히 기본계획 완성 후로 정비사업 추진을 연기해 왔던 여의도 지구의 경우 11개 아파트 단지별로 재건축 사업이 기지개를 켤 것으로 보인다. 22개 단지 1만2000여 가구가 동시에 재건축을 추진하고 있는 압구정 지구도 재건축 추진에 가속이 붙을 전망이다.

하지만 충고 규제 등으로 재건축 추진관정에서 인허가권을 가진 시와 조합간의 마찰이 빚어질 가능성도 커, 일부사업장은 오히려 정비사업 추진에 걸림돌이 될 수 있다는 지적이다. 

서울시 고위관계자는 "이번 계획에는 전체 한강변을 27개 소구역으로 쪼개 어느 부분에 공공시설을 짓고 어느 부분에 통경축을 만들지 등에 대한 구체적인 평면 계획이 담긴다"고 말했다. 개별 재건축 사업장의 경우 이 가이드라인에 맞춰 기부채납할 공공시설이나 한강으로 이어지는 도로, 통경·경관 축 등이 결정된다. 

◆한강변 '7개 권역' 27개 구역으로 세분화...입체적 도시계획 완성 

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서울시는 앞서 기획재정부와 공동 발표한 '한강 자연성회복 및 관광자원화 추진 방안'을 차용해 한강변을 크게 7개 권역으로 나눴다.  

시는 당시 방안을 발표하면서 단기간 내에 구체적인 성과를 낼 수 있는 여의도-이촌 지구의 경우만 구체적인 개발 계획을 발표하고 나머지 지구에 대한 계획은 미뤄뒀다. 개발 상황을 봐가며 유커 등을 유치할 수 있는 어트랙션(핵심 관광 명소)을 만들겠다는 구상이다.

당시 7개 구역이 각 구역의 역사와 문화성, 지리적 특성 등을 반영해 만든 것이니만큼 시는 이번 기본계획에서도 7개 권역으로 나눈 골격은 유지했다. 시 고위관계자는 "7개 권역을 차용하는 대신 관광 명소 개발이 아닌 재건축·재개발 등 정비사업에 중점을 두고 27개 소구역으로 나누어 구역별 토지이용 계획의 기본방향을 제시한 것"이라고 설명했다.

시가 관광자원화 추진방안에서 제시한 7개 권역별 테마는 △마곡-상암(친환경 수변공간) △합정-당산(한류관광 문화·창작) △여의-이촌(관광·생태거점) △반포-한남(수변여가공간) △압구정-성수(도심여가공간) △영동-잠실-뚝섬(복합문화 허브) △풍납-암사-광진(역사·문화) 등이다. 



 

▲성수전략정비4구역에 위치한 한 빌라 전경. 사진=최수연 기자

◆반포주공 1단지 45층 계획안 무산..."35층 스카이라인 규제 엄격 적용"

이번 기본계획 발표를 앞두고 부동산 시장에서는 반포주공 1단지 재건축 조합이 최고 층고 45층을 기준으로 시에 제출한 정비계획안이 주목을 받았다. 시가 반포주공1단지의 최고층고를 45층으로 허용할 경우 2013년 한강변 관리 방향에서 제시한 스카이라인 규제가 사실상 풀린다는 의미여서 파장이 만만치 않을 것이기 때문이다.

시는 지난 16일 열린 도시계획위원회에서 결국 35층 마지노선을 넘지 못하게 하는 쪽으로 결론을 냈다. 시 고위관계자는 "주변부가 현저히 낮은 사선의 원칙을 적용할 경우 최고 층고는 소폭 올릴 수 있는 방안 등도 논의가 됐지만 구역의 특성을 감안할 때 더 이상의 층고가 필요치 않다는 판단을 한 것"이라고 말했다.   

이를 계기로 스카이라인 규제가 앞으로 더욱 엄격히 적용될 것으로 보인다.  층고 관련 가이드라인은 제2종 일반주거지역의 경우 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하, 상업·준주거·준공업+저층부 비주거 용도 포함 건축물은 40층 이하가 원칙이다. 

◆"성수 구역 등 단독주택 밀집지역 7층 이상 재건축 힘들 듯"

층고와 관련해 성수 재개발 구역 등 단독주택이나 저층 다세대·다가구가 밀집한 지역도 주목 대상이다.

총 8000여 가구가 밀집한 이 지역은 오세훈 전 시장 때 수립된 한강변 르네상스 계획에 따라 전략정비구역으로 지정돼 있다. 구역 지정 후 재개발 사업이 지지부진하다 최근 일부 구역의 경우 추진위원회가 조합설립 요건에 맞춰 주민동의율을 끌어올리면서 사업이 막 탄력을 받고 있다. 

문제는 추진위가 주민을 설득하는 기본계획이 최고 50층 초고층 재건축을 기본으로 하고 있다는 점이다. 추진위가 구체적인 건축계획을 수립하고 나설 경우 일단 한강변 관리 방향이 제시한 스카이라인 규제의 문턱에서부터 걸릴 수 밖에 없는 상황이다. 

더 큰 문제는 시가 단독주택 밀집지역의 경우 저층 주거단지로의 원형을 최대한 보존한다는 기본 원칙을 세웠다는 점이다. 

서울시 관계자는  "단독주택 등 저층 주거단지는 가로주택정비사업을 적극 활용하는 방안 등이 논의됐다"며 "다만 반포 등 강남 일부 지역을 제외하고는 수익성을 맞추기 힘들다는 점이 걸림돌"이라고 말했다. 

가로주택정비사업은 도로로 둘러싸인 1만㎡ 이하 구역 중 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의2 이상이고 구역 내 주택 수가 20가구 이상이면 추진이 가능하다. 이 경우 7층 이상의 아파트는 짓지 못한다. 

▲반포주공1단지 전경. 사진=강영관 기자