[전문가기고] 주택거래시 중개수수료 잘 알고 내세요

김치련 법무법인 정언(正言) 변호사

주택매매거래가 활발해지면서 서울시를 비롯 각 대도시 시의회가 반값 부동산중개수수료를 발표했다. 서울시의회는 지난 13일 오전 본회의를 통해 부동산 중개수수료율을 낮추는 조례를 가결했다.

이를 통해 매매 가격 6억원 이상~9억원 미만 주택의 중개수수료는 거래가격의 0.9% 이하에서 0.5% 이하로 낮아졌다. 3억원 이상~6억원 미만의 임대차 거래에 대해서도 수수료율이 0.8% 이하에서 0.4% 이하로 인하됐다.

이처럼 중개수수료율 인하에도 이사를 가려하는데 임차인과 임대인 중 누가 중개수수료를 내야 하는지, 또 적법한 수수료는 어떻게 계산해야 하는지에 대한 문제는 일상생활에서 자주 발생되고 있다.

중개수수료는 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률' 제32조에 따라, 국토해양부령이 정한 범위내에서 각 시도의 조례로 정하도록 하고 있다. 이에 따라 서울시는 ‘서울특별시 부동산중개수수료 및 실비의 기준과 한도 등에 관한 조례’를 제정해 시행하고 있으며, 서울부동산광장 홈페이지(http://land.seoul.go.kr/land/)를 통해 인터넷으로 누구나 중개수수료를 손쉽게 계산할 수 있도록 운영하고 있다.

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중개수수료를 부담해야 하는 사람은 법에 따라 ‘중개 업무를 의뢰한 자’이다. 매매라면 당연히 매수인과 매도인이 될 것이므로 문제가 없으나, 임대차의 경우(전세의 경우도 같다) 일부 소유자들이 임차인에게 새로운 임차인을 구해오지 않으면 보증금을 반환할 수 없다는 주장을 해서 말썽이다.

기간이 만료되면 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 발생한다. 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 계속 사용할 권리가 있다. 물론 그렇게 사용한 기간 동안 월세는 내야한다. 이때 임차인은 새로운 임차인을 구할 의무가 없으므로 임차인을 구하는 중개를 의뢰할 의무도 없고 수수료를 부담할 의무도 없게 된다. 임차인이 부득이 즉시 이사를 해야 한다면, 임차권등기를 해둬야 안전하고 받지 못한 보증금에 대해서는 지연이자를 청구할 수 있다.

계약기간이 남아 있지만 임차인 스스로의 사정으로 이사를 하게 되는 경우라면, 임대인은 굳이 새로운 임차인을 구하지 않고 현재 임차인에게 남은 기간 동안의 임대료를 손해배상으로 청구할 권리가 있다. 즉 이사를 하는 임차인은 손해배상을 면하기 위해 새로운 임차인을 물색할 필요성이 있으며 중개의뢰인으로서 수수료를 부담해야 한다.

법에서는 중개업자에게 ‘사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조 제3항의 규정에 의한 수수료를 초과해 금품을 받는 행위’를 금지하고 있다. 물론 중개에 필요한 실비와 각종 소유권 이전 등에 필요한 비용은 별도로 부담하게 된다. 그러나 수수료는 조례로 정해진 액수를 초과해 요구할 수 없고, 사례금이나 속행료, 식대 등 기타 다른 명목으로 받아간 것도 모두 수수료를 받은 것으로 취급된다.

그런데도 중개업자가 법정 수수료 이상을 청구하거나 이를 받아가면 어떻게 될까.

대법원은 부동산 중개수수료에 관한 법률의 규정은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대해 사법상의 효력을 제한하는 이른바 ‘강행법규’에 해당된다고 명시하고 있다. 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효로 판단한다는 것이다. 그러므로 아직 지급되지 않았다면 법정 수수료만을 지급하면 되고, 이미 지급된 상태라면 법정수수료를 초과하는 부분에 대해 다시 의뢰인에게 반환해야 한다.

더불어, 판례에서는 공인중개사 자격이 없는 부적격자가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하고 수수료를 받는 것은 부동산중개업 관련 법령을 위반한 것으로 무효로 보고 있다. 즉, 공인중개사가 아닌 자는 중개행위를 해도 수수료를 요구할 수 없으며, 중개사가 아닌 사람에게 이미 지급한 중개 수수료가 있다면 이를 반환 받을 수 있다.