[특파원스페셜]미약하나마 부동산시장 반등세, 최소 2년 조정기

중국의 대표적인 유령도시 중 한 곳인 구이양의 한 아파트숲. 고층 아파트들이 빼곡히 들어섰지만 입주민을 발견하기가 힘들다. [사진=중국신문사]

아주경제 베이징특파원 조용성 기자 = 건물은 빼곡히 들어섰지만 입주민도 상가도 없어 텅 비어있는 중국의 유령도시. 보기만해도 을씨년스럽고 공포스러운 유령도시의 시작은 2008년 4조위안 경기부양책으로 비롯된 건설붐이었다. 장밋빛 청사진을 손에 쥐고, 너무나도 쉬운 은행융자를 등에 업고, 고층 아파트들이 속속 올라섰다. 하지만 수요와 동떨어진 건설붐은 어얼둬쓰(鄂爾多斯), 정저우(鄭州), 전장(鎮江), 쿤밍(昆明), 창저우(常州), 원저우(温州), 닝보(寧波) 등지에 10여곳 이상의 유령도시를 남겼다. 만들어도 팔리지 않는 건물들은 고스란히 투자주체인 지방도시와 건설사들의 부담으로 남았다. '세수'라는 안정적인 현금흐름을 보유하고 있는 지방도시들은 부실을 서서히 치유해가고 있지만, 주택재고량을 견디지 못한 건설사들은 하나둘 도산으로 내몰렸다. 기업도산이 금융부실로 이어질 것이라는 중국의 부동산발 경착륙설은 잊혀질만 하면 터져나왔다. 지난 2011년 이후 부동산시장은 그야말로 중국경제의 뜨거운 화두였다. 

이와 별도로 언제 중국의 부동산에 투자해야 할지를 가늠하고 있는 예비투자자들이나, 언제 부동산시장에서 발을 빼야할지 저울질하고 있는 기존보유자들에게도 부동산시장 전망은 화젯거리가 아닐수 없다. 새해벽두 중국 부동산시장에는 일부 긍정적인 시그널이 발생했다. 집값하락세가 멈췄고, 주택판매량이 증가하기 시작한 것. 이에 중국 부동산시장을 둘러싼 논쟁이 다시금 치열하게 전개되고 있다. 올해 초 전문가들이 내놓은 2015년 부동산시장 전망을 종합해 본다.

◆정부 규제풀기 시작

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중국의 직장인들은 급여 일부분을 '공적금'이란 명목으로 적립한 후, 주택을 구입할 때 사용하거나 저리대출을 받기도 한다. 지난해 12월 베이징시는 공적금 최대 대출 한도를 80만위안에서 120만위안으로 올렸다. 저장(浙江)성 사오싱(紹興)시를 비롯해 여러 도시들이 공적금대출한도를 늘려잡고 있다. 이외에 일부 지방정부는 부동산 구매자들에게 보조금 정책을 내놓았다. 시중은행들이 주택대출을 꺼리고 있는 상황에서 공적금대출과 보조금정책은 주택구매 대기수요자들에게 가뭄의 비와 같은 소식이었다. 또한 40여개 도시가 주택구매제한정책을 취소했다. 이 정책을 시행한 46개 도시 가운데 이제는 베이징, 상하이, 광저우(廣州), 선전(深圳), 싼야(三亞) 등 5곳만 남았다.

중앙정부 역시 금융을 완화시키는 모습이다. 중국 인민은행은 지난해 11월 금리를 인하해 기업들과 개인대출자들의 금융비용을 경감시켰다. 이어 지난 4일에는 지준율을 전격 인하하면서 시장에 유동성을 공급했다. 지준율 인하조치로 인해 6870억 위안(약 122조 원)의 유동성이 풀려나가고 있다. 올해 지준율은 2~3차례 더 인하될 것으로 예상된다. 메이롄(美聯)관리전국연구센터의 허첸루(何倩茹) 부장은 "올해 중앙정부를 비롯해 지방정부들이 주택수요를 자극하기 위해 미세조정 방식의 정책을 지속해서 내놓을 것"이라고 예상했다.
 

건물들이 빼곡히 들어서 있는 상하이 시가지의 빌딩숲.[사진=중신사]

◆하락세 멎은 시장

부동산정보업체 중국 지수연구원이 발표한 1월 100대 도시 신규주택 가격은 1㎡당 1만564위안으로 전월 대비 0.21% 소폭 상승하며 반등에 성공했다. 무려 8개월 연속 이어졌던 집값 내림세에 종지부를 찍은 것. 전년대비로는 여전히 하락세를 면치 못했지만 전달대비해서 상승세로 전환한 것은 의미가 크다. 정부정책이 효과를 거두고 있다는 분석이 나오고 있다. 

집값이 상승한 지역은 총 44곳으로 직전월인 지난해 12월 대비 14곳이 늘어났다. 상승폭이 1% 이상인 도시도 9개로 전월대비 6곳 증가했다. 집값이 계속 내림세를 이어간 곳은 지난해 보다 14개 감소한 56개 도시, 하락폭이 1% 이상인 지역은 16곳으로 전월대비 무려 11개나 줄었다. 특히 상하이, 베이징 등 1선 도시를 포함한 10대 도시의 평균 집값은 ㎡당 1만8990위안으로 전월대비 0.59% 올랐다. 시장에 명백하고도 긍정적인 시그널이 나온 것.

◆올해 15% 상승 전망도

이같은 상황에 시장에 심리가 호전되어가고 있다. 영국 투자은행 바클레이스가 지난달 부동산업종 전문가 14명을 대상으로 한 조사결과에 따르면, 70% 이상이 올해 1분기 주택 판매가 늘어날 것이라고 답했다. 지난해 조사에서는 50%이상이 판매감소를 점쳤다. 또한 이번 응답자의 36%는 1분기 주택가격이 오를 것이라고 답했다. 지난해 조사 땐 응답자의 75%가 가격이 떨어질 것으로 내다봤었다. 

상하이이쥐(易居)의 옌웨진(嚴躍進) 연구원은 "지방정부들의 완화정책은 부동산 수요를 자극하는 효과가 있으며, 올해 부동산가격 반등에 힘을 더할 것"이라며 "하지만 정책은 미세조정의 성격을 띄기 때문에 강한 반등으로는 이어지지 않을 것"이라고 말했다. 부동산개발상인 스마오(世茂)그룹의 차이쉐메이(蔡雪梅) 부총재는 "1선도시와 일부 2선도시의 주택 거래가격은 10~15% 오를 것이고, 3선도시와 4선 도시는 최대한 5% 상승할 것"이라고 예상했다. 
 

공사는 완료됐지만 팔리지 않는 중국의 한 아파트단지를 배경으로 유턴금지 표지판이 묘한 여운을 남긴다.[사진=중신사]

◆여전히 쌓여있는 주택재고

중국의 전문가들은 올해 부동산가격이 오르더라도 크게 오르지 않을 것이라고 입을 모은다. 이들이 내세우는 이유는 모두 주택재고가 여전히 많다는 것. 상하이이쥐(上海易居)의 시장연구부는 35개 도시에서 조사된 주택재고량은 2억7121만㎡이었다. 막대한 양의 재고가 존재하고 있는 것. 주택재고량은 전달대비 0.7% 감소하며 11개월동안의 상승세를 끝마쳤지만, 전년대비로는 17.1% 증가했다. 

중국부동산정보그룹CRIC는 "단기적으로 중국 부동산 기업의 '위(危 위기)'가 '기(機 기회)'보다 훨씬 큰 것이 사실"이라며 "막대한 재고량에 이윤 감소로 일부기업의 적자, 도태가 이어질 가능성이 크다"고 전망했다. 더신자본(德信資本) 대표도 "일부 대기업을 제외한 대부분 중소기업의 현금 유동성이 위축, 올 2,3분기 경영 상황이 최고로 악화될 것"이라며 "결국 2015년은 부동산 업계의 인수합병(M&A)의 해가 될 것"으로 내다봤다.

◆경착륙 없지만, 기나긴 조정기

'중국 부동산시장의 대침체'라는 책의 저자인 부동산 전문가 아이징웨이(艾經緯)는 "시장에 공급된 주택이 재고로 쌓여있고 인구 증가세도 둔화하고 있으며 지방정부의 부채가 과정해 당분간 시장 침체 분위기는 계속될 수 밖에 없다"면서 "일시적으로 미약한 반등세가 나타나고는 있지만 적어도 2017년 말까지는 침체 분위기가 지속될 것"이라고 진단했다. UBS의 왕타오 이코노미스트도 "2015년 내내 부동산 시장 침체가 이어질 것으로 예상한다"고 말했다.

미국의 시장분석업체인 IHS의 나리만 베라베시 수석연구원 역시 "현재로서는 어느 시점에 부동산 불황이 끝날지 예측하기 어렵다"고 말했다. 롄자(鏈家)부동산시장연구센터의 장쉬(張旭) 연구원은 "지난해 연말부터 주택거래량이 살아나고 있지만 수요자가 대거 몰린다거나 부동산가격이 급등하지는 않고 있다는 점에서 시장참여자들이 이성적인 판단을 하고 있음을 알 수 있다"며 "경제성장률이 둔화되고 있기에 단기적으로 부동산가격이 급등할 동력은 없지만, 안정세를 유지해 나갈 것"이라고 내다봤다. 
 

산시성 타이위안의 한 모델하우스를 둘러보고 있는 중국인들.[사진=중신사]

◆풍부한 수요, 미래전망 밝아

단기적으로 조정기를 겪겠지만, 중국의 부동산시장은 장기적으로는 낙관적이라는 견해가 많다. 지난달 스위스 다보스에서 열린 세계경제포럼(WEF) 제45차 연차총회(다보스포럼)에서 리커창(李克强) 중국 총리는 "중국의 부동산시장이 일부 파동(불안정)이 나타났지만 부동산 시장에는 장기적으로 강한 수요가 존재한다"며 "중국의 부동산 과열은 얼마든지 소화 가능하다"고 말했다. 저우샤오촨(周小川) 인민은행장도 "일반적으로 부동산시장에도 경기순환에 따른 조정기가 있다"면서 "부동산시장 침체가 그리 크게 우려할 것은 아니다"는 견해를 냈다. 

악셀 베버 독일중앙은행 전 총재는 "중국의 부동산 시장 침체는 예상됐던 것이며 그리 우려할만한 것이 아니다"면서 "부동산 가격도 그동안의 부동산 열풍에서 깨어나 이제 제자리를 찾아가는 것"이라고 말했다. 그는 "여전히 막대한 외국 자본이 중국으로 유입되고 있고 이 자본은 중국의 경제성장을 떠받칠 것"이라고 전망했다.

상하이재경대학의 톈궈창(田國强) 경제학원 원장은 "중국 부동산 수요는 아직도 풍부하며 포화되지 않았다"며 "중국의 부동산은 단기적인 파동이 있을 수 있지만 장기적으로는 너무나도 매력적인 시장"이라고 말했다. 이어 그는 "중산층이 신속하게 팽창하고 있으며 이들의 소비력이 증강되고 있고, 한자녀정책으로 인해 부모님의 재산을 고스라히 물려받는 외동아들, 외동딸 부부의 소비력 역시 강하다"고 덧붙였다.