부동산 3법 통과, 강남권 재건축 단지 중심 수혜

아주경제 중기벤처팀 기자 = 정부의 부동산 3법이 통과되면서 강남지역을 중심으로 양극화가 더욱 심화될 것이라는 우려가 나오고 있다. 분양가 상한제의 탄력 적용과 재건축 초과이익 환수제 유예로 고가 아파트들이 늘어날 것으로 보이는데다 일반분양 물량 자체가 줄어들어 신규분양 받기가 더욱 어려워질 것이라는 점에서다. 이로 인해 업계에서는 강남 재건축 시장 호황으로 낙수효과가 기대되는 인접지역 아파트들을 눈여겨볼 필요가 있다는 조언이다.

이번에 통과된 부동산 3법은 ▲주택법 개정안(분양가 상한제 탄력 적용), ▲재건축초과이익 환수에 관한 법률안(재건축 초과이익환수제 유예), ▲도시 및 주거환경정비법 개정안(재건축 조합원 소유주택 수만큼 주택공급 허용) 등이다.

분양가 상한제 탄력 적용은 현재 모든 공동주택에 획일적으로 적용되고 있는 분양가상한제를 공공주택지구나 시장과열 우려가 있는 지역 등 시장상황과 지역여건에 따라 탄력적으로 적용한다는 이야기다. 이로 인해 분양가 상승률이 물가 상승률보다 높거나 지자체장이 요구하는 지역에만 제한적으로 적용돼 일부 지역을 제외하고는 사실상 폐지나 다름없게 된다.

재건축 초과이익환수제는 말 그대로 조합에서 남는 이익을 환수하는 것을 2017년까지 관리처분계획 인가를 받은 단지들에게는 적용하지 않기로 한 것이다. 법이 통과되기 전까지 초과이익환수제도는 올해를 끝으로 다시 시행될 계획이었다. 수도권 과밀억제권역의 재건축 조합원들도 소유 주택 수만큼 분양을 받을 수 있게 됐다. 기존까지는 다주택을 보유한 조합원들의 경우 1주택을 제외하고는 모두 현금청산을 해야만했다.

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업계 일각에서는 이번 3법이 사실상 강남권 재건축 단지에 치중된 법안이라며 인근 지역과의 신규분양가 격차가 더욱 심화될 수 있어 주의해야할 필요가 있다고 지적한다. 우선 재건축 초과이익환수제는 말 그대로 재건축 사업의 수익성이 높은 곳에서만 수혜를 기대할 수 있다. 특히 영구적인 폐지가 아닌 2017년까지 유예한 것으로 적어도 현재 조합설립인가까지 끝낸 곳들만이 수혜를 볼 수 있기 때문이다.

분양가 상한제는 재개발, 재건축, 주상복합 등을 포함한 민간 주택 등도 원가에 적정 수익률을 더해 분양가를 정하는 것을 말한다. 상한제가 풀릴 경우 그동안 자제해왔었던 고급자재를 사용한 초고가 아파트들의 분양이 활발해질 경우 일반적인 주택 수요자들은 갈 곳 자체가 줄어들 수 있다.

한 업계 전문가는 “재건축 초과 이익 환수제도가 유예된 상황에서 비싸게 팔수록 이는 재건축 조합의 수익으로 그대로 돌려질 가능성이 크다”며 “특히 분양가 상한제까지 탄력적으로 적용하기 때문에 고가 전략을 취해도 팔리는 강남 아파트들의 특성상 신규 분양가가 3.3㎡당 5000만원을 돌파할 가능성까지 생겼다”고 우려했다.

실제로 대림산업이 분양했던 서울 서초구의 ‘아크로리버 파크’는 분양가 상한제가 적용되지 않아 당시 3.3㎡ 당 4000만원이 넘는 고분양가가 책정된 바 있다. 반면 강남권 인근 지역은 2000만원 정도라 절반 가격이면 주택 구입이 가능하다. 이미 상당한 가격 격차가 예상되고 있는 상황이다.

또한 수도권 과밀억제권역 재건축 단지 다주택 조합원들이 3주택까지 분양을 받을 수 있게 된 것도 우려점이다. 그렇지 않아도 적은 강남 재건축 일반분양 물량이 더욱 줄어들면서 일반 분양가가 천정부지로 뛸 가능성이 농후하다.

때문에 인근 지역 아파트들은 이러한 우려를 가진 실수요자들이 몰려들고 있다. 대표적인 곳이 바로 강동구 고덕동의 ‘고덕 래미안 힐스테이트’다. 이번 3법 통과 이후 강남과 강동권의 대규모 재건축 단지들의 분양가가 높아질 것으로 예상되자 문의가 쏟아지고 있다는 것이 현장의 설명이다.

고덕 래미안 힐스테이트의 분양 관계자는 “이미 하반기 들어 분양가 상한제 폐지 소식이 들려계약률이 빠르게 높아지던 상황에서 이번 3법 통과로 확정이 되자 관심이 큰 폭으로 증가했다”며 “실제로 보통 주말마다 20여팀씩 방문해 상담이 이뤄졌는데, 통과 이후 주말에만 50여팀 이상이 예약할 정도이며 계약 및 가계약 건수도 올라가고 있다”고 전했다.

고덕 래미안 힐스테이트는 삼성물산과 현대건설이 서울 강동구 고덕동 시영아파트를 재건축해 선보인 3658가구의 랜드마크 단지다. 지하3층~지상 최고 35층, 51개동, 3658가구 규모의 매머드급 단지다. 주택형은 전용면적 기준 59~192㎡로 구성돼 있으며 이중 84~192㎡가 일반분양 대상이다. 현재 잔여가구 계약시 발코니를 무료로 확장해주고 있으며 계약금 10%도 1회 1000만원 그 이후 한달 안에 잔액을 납부할 수 있게 계약조건을 완화했다.

고덕 래미안 힐스테이트의 현장홍보관은 지하철 5호선 강동역과 길동역 사이에 위치해 있다. 홍보관 주소는 서울 강동구 길동 454-1 일성빌딩 1층에 마련되며, 모델하우스는 서울 송파구 문정동 래미안갤러리 4층에 있다. 입주는 2017년 2월 예정이다. 문의 : 02)406-3311
 

[고덕 래미안 힐스테이트 모델하우스]