<김부성의 부동산 힐링테크> 2014년 말띠 해 부동산 시장, 질주할까?

2014년 갑오(甲午)년 말띠해 새해가 밝았다. 올해 말띠 해 부동산시장은 어떻게 될까? 일단 작년 계사년과는 사뭇 달라지는 시장변화가 가시화될 것이 유력해지고 있다. 작년 계사년 뱀띠 해에 부동산 시장이 뱀처럼 느리게 회복되었다면 올 말띠 해에는 달리는 속도가 빠른 ‘말(馬)’처럼 시장회복이 빨라질 것으로 예상된다.

이런 예상을 하는 이유는 여러 요인을 고려할수 있겠지만 무엇보다도 그동안 집값 폭등기 때 시장을 잡기위해 다년간 옥죄었던 굵직한 규제 대못들이 작년 12월에 대부분 뿌리가 뽑혀 시장에서 사라졌기 때문이다.

취득세 영구인하와 수직증축 리모델링이 가능해졌고 가장 험난한 고초를 겪으면서 된다 안된다 말이 많았던 다주택자 양도세 중과까지 전격적으로 폐지돼 거래정상화와 시장회복을 결정적으로 가로막던 3가지의 굵직한 대못이 뽑혔다.

규제 대못이 뽑힌 시장은 말띠 해에는 점차 거래가 늘고, 2주택 이상을 보유하려는 수요들도 점진적으로 증가할 것으로 예상된다. 주택시장 회복을 가로막은 주범이 불필요하고 과도한 규제였기에 규제가 풀린 시장이 회복되는 것은 당연하다고 본다.

최근 수도권 전세가율이 70%를 상회하는 지역이 속출하고 있는 상황에서 부동산 규제가 대거 풀리고 대외적으로는 미국 등을 위시한 글로벌 부동산 활황장세가 계속되면서 상당기간 가격조정을 거친 수도권 주택매물에 대한 매수세가 유입될 것은 자명해보인다.

특히 다주택자 양도세 중과폐지가 전월세 상한제등과 빅딜을 하지 않고 폐지된 점은 다행이라 할 수 있다. 만약 전월세 상한제와 빅딜을 했다면 다주택자 중과폐지의 약효는 크게, 아니 어쩌면 아무런 효과도 내지 못하는 애물단지 정책이 됐을 것이다.

아울러 다주택자 양도세 중과 폐지 못지않게 중요한 점이 있는데 단기보유 양도세가 완화된다는 점이다. 이 부분은 언론이나 부동산시장에서 주목을 받지 못하는 편이지만 중과 폐지 못지않게 상당히 중요한 부분이고 시장에 미칠 영향이 적지 않은 정책이다. 단기보유 양도세율 하향조정은 1년 미만의 경우에 기존 50%에서 40%로 줄었고 1년~2년 미만 보유는 기존 40%에서 기본세율(6~38%)로 조정됐다.

다시 말해 주택구입후 1년만 보유하고 처분하더라도 양도세율이 40%가 아닌 일반세율로 적용돼 세 부담이 크게 줄어드는 것이다. 취득세를 영구인하하고 다주택자를 죄인 취급했던 중과제도가 폐지되면서 동시에 1년 이상만 보유하면 시세차익 상당부분을 세금으로 토해내지 않게 되는 시장 환경이 형성된 때문에 주택시장은 생각이상으로 회복속도가 빨라질 가능성이 높아졌다.

결국 올해는 어느 정도 부동산시장이 회복하면서 질주할 수 있는 길이 트였다고 볼 수 있고, 그동안 악화일로에 있던 부동산시장이 작년하반기를 기점으로 바닥을 다지는 모양새를 보이다 연말 본격적인 규제완화가 확정되면서 올 한해는 낙폭을 만회하는 결정적인 한해가 될 것으로 전망된다.

단 아직 분양가 상한제와 총부채상환비율(DTI) 규제가 남아있어 향후 시장회복에 발목이 잡힐 가능성도 있기 때문에 마지막 남은 두 개의 대못도 이른 시간 내에 뽑혀야 할 것이다. 지방에는 없는 DTI규제가 수도권에만 있다는 것은 말이 안 된다.

올해 부동산시장은 이 같은 요인들로 인해 분명 작년과는 다르게 회복속도도 빠르고 거래량도 상당히 증가할 것이다. 특히 그동안 집값하락을 우려하여 내집마련 대신 전세시장에 머물러있던 구매력 있는 수요자들의 움직임이 생각보다 상당히 빨라질 가능성이 높다.