<김부성의 부동산 힐링테크> 상가 투자시 ‘세금폭탄’ 고려하라(上)

최근 2년 정도 주거용 부동산시장이 침체되면서, 상대적으로 상가같은 수익형부동산의 인기가 커지고 있다.

 

그러나 실제 손에 쥐는 월세가 세금폭탄으로 인해 차떼고 포떼고 나면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 상가들이 많다. 상가 투자시 세금문제에 대한 고려 없이, 혹은 세무사 사무실에서 최소한의 세금에 대한 정보습득 없이 무분별하게 이뤄지는 상가투자의 경우 큰 낭패를 볼 수 있기에 신중하게 투자해야 한다.

 

주택임대사업이 가능해진 오피스텔이나 도시형생활주택을 제외한 상가의 경우 전형적인 수익형 상품으로 주택임대사업이 아닌 부동산 임대사업자로 등록하여 임대사업을 영위하게 된다.

 

상가투자자들의 가슴을 후벼파는 커다란 저승사자가 숨어있는데 만만찮은 세금폭탄이 그것이다. 상가가치가 하락할 수 있는 커다린 리스크 외에 별도 옵션으로 주어지는 필수적인 리스크이지만 이에 대해서는 간과하는 투자자들이 많이 있는 것이다.

 

아울러 표면적인 제시 수익률만 믿고 덥썩 물었다간 저승사자에게 간담이 서늘한 후환을 보는 경우가 무척이나 많은 게 사실이다. 상가투자로 돈 벌었다는 사람들이 주변에 거의 없는 이유 중 하나가 바로 세금에 대한 고려 없이 표면적인 수익률만 믿거나 상가의 입지선정이나 미래가치 등을 제대로 파악하지 않고 월세를 꼬박꼬박 받는다는 잘못된 환상으로 인해 묻지마 투자를 하기 때문이다.

 

상가투자로 돈벌었다는 사람이 주변에 드문 이유는 바로 리스크가 주거용부동산보다 훨씬 크기 때문이고, 이동이나 거주 등에 따른 필요에 의해 가격이 오르는 좋은 주택이라도 처분하여 매물로 나오는 경우가 많은 주거용부동산과는 달리, 월세가 나오고 수익률이 월등히 좋은 소위 ‘품절상가’는 상가주인이 시장에 매물로 내놓지 않는 자연스런 속성 때문에 좋은 상가를 내 것으로 만들기가 힘들다. 물량은 넘치고 표면수익률은 지금 같은 저금리시대에 그래도 은행이자보다는 나아보이는 착시현상 때문에 세금이 고려되지 않는 투자자들이 많아지고 상가 구입 직후부터 보유단계 및 처분단계까지 3중고라는 낭패를 보는 사례가 속출하는 이유가 이 때문이다.

 

물론 잘 고른 상가가 효자노릇을 하는 것은 당연한 일이다. 그러나 그런 상가가 시장에 나올 가능성은 희박하다. 대부분 다소간 부풀려지거나 혹은 적어도 부풀려지지는 않더라도 세금부분의 고려 없는 표면적인 수익률(6% 내외)을 보고 은행이자보다 높으면 충분하다는 판단이 때로 돌이킬 수 없는 실수로 되돌아오는 경우가 상가투자에서는 주변에 너무나 많다.

 

상가에 투자시 발생하는 세금이나 주의할 점은 무엇인지 살펴보자.

 

우선 세금부분을 보면, 취득 시에는 주거용과 달리 세금이 4.6%가 붙고 부대비용 포함 취득가액의 5%로 잡으면 된다. 보유하면서부터는 부가세는 임차인에게 받아 납부하면 되므로 문제가 안 되지만 종합소득세와 상당히 높은 보유세는 상가투자자들을 크게 당황하게 만들기에 충분하다.

 

종소세의 경우에는 직장인인 경우에 나중에 신고할 때 깜짝 놀라게 되는 경우가 많은데, 급여소득과 상가임대소득을 합산하여 추가로 납부하는 세금은 월세를 받는 기쁨을 순식간에 공포로 변모시키는 경우가 비일비재하다. 또한 매수와 매도 시에 주거용보다 2-3배 높은 비율의 중개수수료율도 부담이 되기는 마찬가지다.

 

이렇듯 상가투자 시에는 세금부분을 반드시 고려하고, 직장인의 경우에는 더더욱 세금부분을 고려한 꼼꼼한 체크가 상가투자에서는 절실하다 할 수 있을 것이다.