<2012 부동산정책 포럼>“수도권 내년 상반기까지 집값 하락”

침체된 주택시장을 진단하고 거래시장 활성화와 바람직한 부동산 정책 방향을 수립하기 위한 아주경제 주최 '부동산 정책 포럼'이 25일 서울 여의도 국회도서관에서 개최됐다. 이날 포럼에서 김현아 한국건설산업연구원 연구위원이 부동산시장의 현황과 대안에 대해 각각 주제발표를 하고 있다. 남궁진웅 timeid@

아주경제 이정은 기자=서울·수도권 주택 공급 과잉이 시장 회복의 발목을 잡을 것이라는 우려의 목소리가 나왔다. 또 서울·수도권 집값은 내년 상반기까지 하락세가 지속될 것이란 불안한 전망도 제기됐다.

김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 25일 국회도서관 소회의실에서 열린 ‘2012 부동산정책 포럼’주제발표를 통해 이같은 전망을 내놨다.

김 연구위원은 우선 최근 주택 경기에 대해 "주택가격 순환주기가 짧아지면서 진폭도 축소돼 수축기가 길어지고 있다"고 분석했다. 서울·수도권은 집값이 글로벌 금융위기 이후 'L'자형 횡보를 보이고 있으며 매매가격은 내년 상반기까지 하락세가 지속될 것으로 전망했다. 광역시의 경우 매매가격은 올 상반기 전후 수축국면으로 전환했지만 전셋값은 하반기에도 상승세가 이어질 것으로 내다봤다.

김 연구위원은 특히 "초과 수요 시장이었던 서울·수도권 주택시장의 침체가 장기화되고 있다"며 "거시·미시적 환경 모두에서 위협받고 있다”고 진단했다.

거시적으로는 세계 경제가 침체일로에 있고, 수출 성장세가 둔화되고 있는 데다 가계 부채가 심각하다는 점을 들었다. 미시적으로는 지난 2007년 이후 신도시나 보금자리주택 등 과잉 공급이 회복의 발목을 잡고 있다고 설명했다. 이같은 과잉 공급은 2013~2015년까지 시장에 영향을 미칠 것으로 내다봤다.

김 연구위원은 주택담보대출의 문제점도 꼬집었다. 변동금리나 일시상환 중심의 대출이라는 구조적 문제점 뿐 아니라 전체 대출의 40% 이상인 약 120조원의 원금상환 및 거치기간의 종료시기가 내년까지 도래한다는 점을 지적하며 가계 채무 조정이 선결돼야 한다고 지적했다.

그는 이어 “이제는 단순히 만기를 연장하는 형태의 안일한 대응은 안된다”며 “거주 목적의 주택과 투자 목적의 주택을 구분해 차별적인 대응이 필요하다”고 강조했다.

거주 목적의 주택은 '장기 저리의 모기지'로 전환이 필요하고, 투자 목적의 경우 구조조정형 도관체(導管體)를 통해 부실채권을 일괄 매입 후 처리하는 방식이 필요하다고 제안했다.

또 '건설' 위주의 현재 정책기조에서 주택의 질적 관리나 주거 복지 위주로 재편할 필요가 있다고 주장했다. 신축 중심에서 재고 관리·유통·유지 보수 등으로 바뀌어야 한다는 것이다.

김 연구위원은 이 일환으로 가구(개인) 중심의 분양주택 공급 방식 변화를 주문했다. 이를 위해 기업형 임대사업자를 육성하고 장기자금의 임대시장 참여를 활성화해야 한다고 강조했다.

또 재정비 사업의 의식 전환도 요구했다. 주택 규모 확대나 자산가치 증식 중심의 재정비가 아니라 에너지 효율성을 개선하고 커뮤니티 회복 중심으로 바뀌어야 한다는 설명이다.

이어 그는 "1~2인 가구 위주의 양질의 주택 확보가 선행돼야 한다"며 "단순한 공급 지원을 넘어 운용 중심으로 정책 지원이 이뤄져야 한다"고 덧붙였다.

양질의 민간 임대주택 확보도 강조했다. "임차인의 갱신요구권 등 권리 확보 뿐만 아니라 주거비에 대한 소득공제를 확대하는 등 임차자 및 임대자에 대한 적절한 보호화 관리가 필요하며 임대차 기간의 유연성을 제고해 기간별로 인센티브를 차별화 해야 한다"는 것이다.

김 연구위원은 무엇보다 "주택 및 부동산시장이 세분화됨에 따라 일률적인 정책 시행이 점점 어려워졌다"며 "현재와 같이 톱다운(TOP-DOWN) 방식보다는 바텀업(BOTTOM UP)식의 정책 수립이 요구된다"고 말했다.

구체적으로는 도시 정책과 주택 정책의 연계 방안에서도 서울·수도권과 지방의 대응 방안이 달라야 한다고 강조했다. 수도권의 경우 공공기관 이전 등에 따른 경쟁력 있는 도시·경제정책의 수립을, 지방은 다양한 유형의 주택이 원활하게 공급될 수 있는 환경 조성이 각각 필요하다는 것이다.

마지막으로 김 연구위원은 "정책은 약과 같다. 약은 잘 처방해야 한다. 용량과 용법도 중요하지만 의사가 시키는대로 먹느냐도 중요하다"며 "그동안 환자가 약을 먹고 지키는 문제에 대해선 논의가 잘 되지 않았는데 이제 주택 소비의 패턴도 변화가 필요하다"고 말했다.