[Low&Tax] 부동산 임대 소득 기장땐 세금 줄어

(아주경제 김희준 기자) 상가를 임대하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야하는데 일반적으로 소득세의 부담이 훨씬 크다.

부동산 임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합해서 계산하며 이 중 월세는 기장과 추계의 계산 모두 차이가 없다. 하지만 간주임대료는 기장의 의한 경우와 추계의 경우가 큰 차이를 보인다.

특히 2002년 소득분부터 기준경비율 제도가 시행되고 있으므로 수입 금액이 4800만원 이상이 되면 반드시 기장을 해야 한다. 또한 수입금액이 그에 미치지 않더라도 기장을 하는 것과 하지 않는 것 중 어느 것이 유리한지 따져보는 것은 반드시 필요한 절차다.

한편 소득세와 관련해 주택를 임대하는 때는 임대 소득세가 있다는 점도 간과할 수 없다.

하지만 주택 임대시 임대 소득세 부과는 일정한 경우에만 한정하고 있는데, 이 경우란 고가의 주택을 임대하거나 국외주택을 임대하는 때다.

여기서 고가주택은 과세기간 종료일 또는 주택의 양도일 현재 기준시가 9억원을 초고하는 주택이며 2008년까지는 6억원을 초과하는 주택이 이에 해당된다. 

또한 2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우도 주택을 임대하는 경우도 소득세를 부담하게 되는데 주택 수는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산하고 다가구 주택은 1개로 보는 대신 구분등기된 경우만 1개 주택으로 계산한다.

특히 주택임대소득은 월세의 연간 합계액을 총수입으로 산정해 소득세를 과세하며 전세금 또는 보증금에는 과세하지 않는다. 따라서 고가주택이나 2개 이상 주택을 소유하며 주택을 임대할 때는 월세 보다 전세금, 보증금을 이용하는 방법이 유리하다.

다만 2011년부터는 3주택 이상 보유자 중 전세금과 보증금의 합계가 2억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대해 정기예금이자율 상당액 만큼 총수입금액에 포함해 과세한다는 점을 주의해야 한다. 

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