부동산가격 상승의 한계와 대응 과제

 

                                                                                     

현대경제연구원 전문연구위원 박덕배

금년 들어 주택가격이 소위 버블세븐 지역을 중심으로 빠르게 상승하고 있다. 특히 과천지역의 경우 금년 들어 9월말 까지 보수적인 국민은행 통계에 의해서도 무려 21% 상승하였으며, 강남 3구의 일부 재건축 단지는 2006년 말의 사상 최고가 경신을 거듭하고 있다. 아파트 전세가격 역시 수급부족, 불확실성 감소 등으로 빠르게 오르고 있다.

 

이처럼 일부지역의 주택시장이 빠르게 상승하고 있는 원인은 첫째 정부가 주택 수요억제 규제를 완화하여 거래 활성화에 노력하고, 미분양 해소 등 건설경기 보완을 위한 세제 및 금융지원을 확대하였기 때문이다.

둘째, 통화당국의 대폭 금리인하로 유례없는 초저금리 기조가 형성된 가운데 금융기관들이 가계대출 만기연장 등 다양한 조치와 함께 주택담보대출이 크게 늘어났기 때문이다.

셋째, 2009년말 2/4분기 현재 약 800조원 이상으로 추정되고 있는 단기 부동자금이 현재 부동산, 주식 등 초과수익이 존재하는 곳으로 유입되어 해당 자산의 가격을 급등시키고 있기 때문이다.

그러면 일부지역을 중심으로 한 지금의 강한 상승세가 앞으로도 지속될 수 있을까?

먼저 수요요인으로 첫째, 향후 규제완화, 경기부양을 위한 공공건설 투자 확대 등의 효과가 기대되나 근본적인 한계로 저성장 기조가 지속될 것으로 보인다.

둘째, 은행권 조달비용 구조 악화로 대출여력이 축소되고 있는 가운데 최근 주식시장 활기로 ‘머니무브’에 따른 자금이탈이 심해지면서 주택담보대출 여력 증가에 한계를 보일 가능성이 크다.

다음 공급요인으로는 첫째, 최근 공식 통계 미분양아파트는 정부와 업계의 노력으로 하락하고 있지만 악성 ‘준공 후 미분양’ 아파트는 오히려 증가하고 있어 이 문제가 좀처럼 사그라지지 않을 것으로 보인다. 둘째, 지난해 정부의 기간 연장에도 불구하고 기본적으로 처분조건부대출 해소 부담, 거치기간 만료에 따른 원금상환 부담 등이 여전히 잠재되어 있으며, 전국 대부분 지역에 대한 전매권 제한 완화에 따른 매도물량 증가 가능성도 배제할 수 없다.

 

한편 정책적 측면에서도 상승세를 지속하기 어렵다. 최근 들어 정부는 주택시장의 버블화를 사전 차단하기 위하여 이들 지역에 대해 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등을 강화하고 있다. 또한 한국은행은 경제상황이 정상궤도로 근접할 경우를 대비해 정책금리를 인상하고 유동성을 축소하는 등의 ‘출구전략’을 고려하고 있다.

 

종합적으로 볼 경우 정부의 부동산가격 안정 의지가 확연한 가운데 지금과 같은 상승세는 국내경제의 제약 요인 때문에 지속되기 어렵다. 하지만 과잉유동성이 해소되지 않는 한 버블세븐 등 일부 지역을 중심으로는 상승세가 지속되면서 주택시장의 양극화 현상이 더욱 심해질 가능성이 크다.

 

따라서 정부의 부동산 정책은 한편으로 부동산 거래 활성화를 통하여 주택경기가 침체되는 것을 방지할 필요가 있다. 이를 위해서 미분양아파트가 분쟁마찰 없이 자연스럽게 할인 판매될 수 있도록 이해당사자 간의 합의가 시급하다. 또한 증가 일로에 있는 국내 가계부채가 위기로 비화되지 않도록 주택담보대출을 미국 상업은행의 프라임 모기지론 형식으로 장기화하여 원리금 부담을 축소시켜 줄 필요가 있다. 다른 한편으로 대규모 부동자금이 초과수익을 겨냥하여 특정지역으로 과다 유입되지 않도록 재건축이나 재개발 등을 추진할 때 적정한 초과이익환수방안 등의 대책도 함께 추진하여 일부지역의 부동산과열을 방지할 필요가 있다.