공공주택도 양도세 면제 대상 '논란'

2009-02-15 10:33

정부가 꺼내든 양도소득세 면제 카드에 공공주택이 포함돼 논란이 되고 있다.

또 서울을 제외한 수도권 내에서 과밀억제권역과 비과밀억제권역의 혜택을 달리해 과밀억제권역에 대한 역차별이라는 지적도 나오고 있다.

◇ 하루만 보유했다 팔아도 양도세 안낸다 = 올해 말까지 미분양주택을 사거나 신규로 분양받는 경우 5년 이내에만 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. 단 서울은 제외되고 수도권 중 과밀억제권역은 50%만 감면된다.

5년 이내에 팔아야 한다는 기준만 있고 취득 이후 최소 얼마 동안 보유해야 한다는 기준은 없다.

다만 전매제한기간은 그대로 적용되기 때문에 전매제한을 받지 않는 경우 취득한 바로 다음날 팔아서 차익을 남겨도 양도세를 안 낸다.

예를 들면 지방의 민간주택은 전매제한기간이 없기 때문에 곧바로 팔 수 있다. 또 지방의 공공주택은 전매제한기간이 1년이어서 1년이 지난 뒤에는 팔아도 된다.

수도권은 전매제한기간이 다소 복잡하기 때문에 전매제한기간을 잘 따져봐야 한다. 양도세를 면제받는다는 사실만 믿고 샀다가는 낭패를 볼 수도 있다.

예를 들면 과밀억제권역의 85㎡ 이하 공공주택의 전매제한기간은 현재 7년이다. 7년 동안은 팔 수 없다는 이야기이다. 정부는 이를 5년으로 낮추는 방안을 추진 중이지만 5년으로 낮아지더라도 5년 내에는 팔 수 없기 때문에 양도세 감면 혜택을 받기 어렵다.

양도세 비과세 혜택을 주면서 최소 보유기간도 정하지 않은 것은 발표일(12일) 이전에 취득한 주택에 대해서는 3년 보유 요건이 엄격히 적용되는 것과 형평이 맞지 않는다.

보유 요건뿐 아니라 '2년 거주 요건'까지 있는 과천 및 1기 신도시(분당.일산.평촌.산본.중동)에서 이미 집을 취득한 경우는 더 큰 불이익을 당한다.

양도세 한시 비과세는 침체된 건설경기를 살리고 주택건설업체를 돕기 위한 고육지책이라고는 하지만 며칠 상관으로 양도세 비과세 여부가 갈리기 때문에 최근 주택을 구입한 사람일수록 불평의 목소리가 높다.

새 주택만 대상이고 재고주택은 제외된 것은 기존 주택의 매매를 더 어렵게 할 수도 있다. '지금 살고 있는 주택을 팔려고 해도 팔리지 않는' 매매시장의 동맥경화가 더 심화될 수 있다.

◇ 공공주택도 면제 대상에 포함 = 양도세 한시 비과세 조치는 민간주택의 미분양이 쌓이면서 건설업체들이 주택 건설을 꺼리자 미분양을 해소하는 동시에 주택건설을 독려하기 위한 게 주된 목적이다.

미분양 때문에 건설업체들이 주택을 짓지 않는다면 2~3년 뒤에는 수급불균형도 우려된다.

이에 따라 정부는 현재 미분양상태인 주택뿐 아니라 올해 안에 새로 분양할 주택도 비과세 대상에 포함시켰다. 현재 미분양된 주택만 혜택을 주면 건설업체들이 새로 분양할 주택은 미분양될 가능성이 높고 이는 새로운 주택건설을 억누르기 때문이다.

정부는 민간의 주택건설 부진을 이유로 내세우면서 공공주택도 양도세를 면제받을 수 있는 대상에 포함시켰다. 현재 미분양인 공공주택을 사거나 올해 안에 공급되는 공공주택을 분양받은 뒤 5년 이내에 팔면 양도세가 비과세되는 것이다.

민간의 미분양사태 해결이 목적이라면 공공주택은 제외하는 게 타당하다.

작년 11월 기준 공공주택의 미분양은 1천270가구로 2007년 말에 비해 17.5%나 감소해, 같은 기간 45.7%나 늘어난 민간주택과는 전혀 양상이 다르다.

민간주택과 마찬가지로 공공주택에도 같은 혜택을 주는 것은 민간의 미분양사태 해결 효과를 감소시킬 수 있다.

◇ 수도권 내 과밀억제권 역차별 = 같은 수도권 내에서도 비과밀억제권역은 100% 면제해주면서 과밀억제권역은 50%만 감면(전용 149㎡ 초과 제외)해줘 과밀억제권역의 미분양 등 신축주택이 상대적으로 외면받는다는 지적도 나오고 있다.

현재 서울을 제외한 과밀억제권역은 인천광역시(강화군, 옹진군 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부) 등 15개 시다.

A부동산개발회사 대표는 "버블세븐인 용인은 비과밀억제권역이어서 양도세가 전액 면제되고, 비버블세븐인 고양시는 절반만 감면해주는 것은 납득이 가지 않는다"며 "용인 등 비과밀억제권역으로 미분양 수요가 더 몰릴 수 있다"고 주장했다.

B건설 관계자는 "서울을 뺀 과밀억제권역 미분양이 지난해 11월 현재 1만203가구로 인천, 경기지역 전체 미분양의 43%를 차지한다"며 "과밀억제권역을 양도세 혜택의 잣대로 이용할 필요가 있는지 의문"이라고 말했다.

주택산업연구원 권주안 박사도 "과밀억제권역은 수도권정비계획법에 따라 인구와 산업의 집중을 관리하는 것이지 이미 준공됐거나 사업승인을 받아 건설 중인 신축주택에 입주를 억제하는 수단은 아니다"며 "과밀억제를 하려면 사업승인부터 내주지 말았어야지, 이미 분양된 아파트에 세제 혜택을 달리하는 것은 적절치 않다"고 말했다.

◇ "대형 배제로 미분양 해소 힘들어" = 건설사들은 특히 과밀억제권역 내 전용 149㎡ 초과 주택을 감면혜택에서 배제한 것에 대해 불만을 토하고 있다.

건설업계에 따르면 고양시내 식사지구 일산자이 위시티와 블루밍일산 위시티, 덕이지구 하이파크시티 신동아 파밀리에, 동문 굿모닝힐, 가좌지구 한화꿈에그린 등 5개 단지 1만2천600여가구 가운데 전용 149㎡ 초과는 2천165가구로 17%를 차지한다.

고양 식사지구 일산자이 위시티의 경우 전체 4천683가구중 31%에 달하는 1천458가구가 전용 149㎡ 초과여서 양도세 감면 혜택을 받지 못한다.

문제는 상당수 미분양이 전용 149㎡ 초과 대형이라는 점이다. 이는 연내 분양하는 149㎡ 초과 신축주택의 미분양으로 이어질 수 있다.

C건설 관계자는 "과밀억제권역 내 미분양 대부분을 차지하는 149㎡ 초과를 제외한다면 이 주택형은 외면받아 한동안 미분양 해소가 쉽지 않을 것"이라며 "대형도 양도세 감면 대상에 포함시키고, 수도권 전체 신축주택에 대해 양도세를 감면 혹은 면제로 통일시켜 달라"고 주장했다.

하지만 기획재정부는 대형의 경우 추후 주택경기가 회복되면 가격이 급등할 소지가 있어 제외할 수밖에 없다는 입장이다.

기획재정부 관계자는 "과거 외환위기 때 타워팰리스 미분양분의 양도세를 100% 면제해줘 이후 막대한 시세차익에도 과세할 길이 없어 사회적 반감을 샀다"며 "최소한 과밀억제권역의 대형만큼은 배제할 필요가 있다"고 말했다.

과밀억제권역에 대한 양도세 차등 적용에 대해서는 "과거 주택정책을 할 때 수도권을 나누는 기준으로 종종 써왔고, 앞서 수도권 민간택지 전매제한도 과밀억제권역을 기준으로 차등했다"며 "수도권 전체에 양도세를 면제해주면 지방과 차별화가 안 돼 어쩔 수 없다"고 덧붙였다.

◇ 주택협회, 정부에 개선 건의키로 = 한국주택협회와 대한주택건설협회는 회원사를 상대로 과밀억제권역 내 미분양 실태 조사에 나섰다.

주택협회 김동수 정책실장은 "같은 수도권에서 과밀억제권역이라는 이유로 차별받는다면 당초 미분양 해소라는 정부의 취지도 반감될 수밖에 없다"며 "건설사가 보유한 대형 미분양 현황을 파악해 입법과정에 모두 포함시켜줄 것을 정부에 요구하기로 했다"고 말했다.

협회는 또 이달 12일 이전에 계약한 기존 계약자들의 민원이 쇄도함에 따라 이들에 대한 형평성 문제에 대해서도 대책 마련을 촉구할 예정이다.

일각에서는 그러나 건설업계가 형평성 문제를 따지기 전에 미분양 판매 방안부터 강구해야 한다는 쓴소리도 나오고 있다.