더불어민주당은 임차인을 보호하기 위해 마련된 주택임대차보호법, 일명 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 주택임대차보호법 개정안 및 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안)이 갈수록 긍정적인 효과를 내고 있다고 17일 밝혔다.

법 시행 5개월이 지나면서 계약갱신청구권과 전·월세상한제 등 임차인 주거 안정 제도가 자리를 잡아가고 있다는 설명이다.

① 임대차 3법으로 거래량 어떻게 됐나?

허영 민주당 대변인은 한국부동산원 자료를 바탕으로 이 같이 주장했다. 한국부동산원 자료에 따르면, 지난해 12월 3주차 기준으로 전·월세 통합갱신율은 73.3%로 나타났다. 이는 서울의 전세가 2~10억원 사이의 중저가 단지 100곳을 분석한 결과로, 전세 만기를 앞둔 기존 계약 10건 중 7건 이상의 계약이 연장된 것으로 확인됐다.

허 대변인은 “법 적용 전인 2019년 9월부터 2020년 8월까지 1년간 평균 통합갱신율은 57.2%였으나, 법 시행 이후 16.1%포인트 상승했다”며 “지난해 8월 63.5%에서 9월 58.2%로 하락한 이후 10월부터 4개월 연속 상승하고 있다”고 말했다.

해당 자료에 따르면, 전세매물 등록 건수도 지난해 10월부터 꾸준히 증가했다. 서울은 10월 2만2778건에서 12월 4만1999건으로 늘었으며, 수도권도 같은 기간 4만6827건에서 8만9901건으로 늘어났다.

허 대변인은 “고무적인 것은 전세 매물 대비 준전세(보증금이 월세의 24개월 치를 초과) 매물 비율도 점차 낮아지고 있다는 점”이라며 “전세에서 월세로 전환되는 비중도 법 적용 전 1년 평균 5.6%보다 약 3.3% 감소한 것으로 확인됐다”고 강조했다.

② 임대차 3법, 진짜 효과 있는 것일까?

그러나 야당은 이것이 주택 정책의 부작용이 엮여서 발생한 일시적인 현상이라고 비하했다.

국민의힘 부동산대책특위를 이끈 김희국 의원은 “전·월세 갱신율은 많은 정보가 누락된 ‘껍데기 정보’”라며 “시장의 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다”고 지적했다.

이어 “이 법을 적용하기 전에도 평균 전세계약기간은 3년 4개월이었는데, 2+2년 계약을 법으로 강요하면 갱신율은 당연히 높아진다”며 “현실은 전세 씨가 마르고, 월세는 물량이 부족해 가격이 올라간다”고 설명했다.

실제로 KB국민은행 부동산 리브온의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면, 임대차법 시행 이후 5개월 동안 서울 아파트 중위 전셋값은 약 1억 원 상승했다. 새 법 시행 이전 5년간의 증가폭을 단 5개월 만에 따라잡은 것이다.

지난 12월 말 기준 서울 아파트 중위 전셋값은 5억6702만원으로, 11월 5억3909만원 대비 5.2%포인트 상승했다. 새 임대차 법 시행 직전인 지난 7월에는 4억6931만원이었다. 5개월 새 9770만원이 오른 셈이다.

또 서울부동산정보광장의 부동산 거래현황(계약일 기준)에 따르면, 준전세 거래는 지난해 10월 1586건, 11월 1596건, 12월 2674건으로 갈수록 늘어난 것으로 파악됐다. 

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “2년 계약을 4년으로 늘렸으니 당연히 갱신율은 높아지는 것인데, 이것을 두고 안정적인 효과라고 보는 것은 말이 안된다”며 “가격은 계속 폭증하고, 매물이 없는 것은 그럼 어떻게 설명할 수 있느냐”고 평가했다.