내년 공시가격 '시세 변동'만 반영...국토부, 현실화율 2년 연속 동결

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 주택과 아파트 단지의 모습. [사진=연합뉴스]

내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 2년 연속 동결된다. 공시가격의 시세 반영률을 문재인 정부가 수립한 공시가격 현실화 로드맵(현실화 계획) 도입 전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 3년째 고정하는 것이다. 올해와 동일한 시세반영률이 적용되면 내년 공시가격은 시세 변동만 반영해 움직이게 된다.
 

공시가 계산 때 인위적 조정 없이 시세 반영…세금 급증 막는다

국토교통부는 19일 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 '2025년 부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정방안'을 보고했다고 밝혔다. 

이번 수정방안은 내년도 공시가격을 인위적인 시세반영률 인상 없이 부동산 시세 변동만을 반영해 산정하기 위한 조치이다.

공시가격은 정부가 조사·평가해 공시하는 부동산 가격으로, 종합부동산세·재산세 등 각종 세금 부과는 물론 건강보험료 사정, 기초연금·기초생활보장 수급자 선정 등 67개 행정 제도의 기준으로 사용된다.

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문재인 정부는 '부동산 시세와 공시가격의 격차를 좁혀 조세 형평성을 높이겠다'며 공시가격을 2030년(공동주택 기준)까지 단계적으로 시세의 90%로 끌어올리는 로드맵을 제시했다.

그러나 집값이 오를 때는 집값 상승분에 현실화율 인상분이 더해져 세 부담이 급격히 늘어나고, 집값이 내려가는 상황에서는 현실화율 인상분 때문에 공시가격은 오르는 모순적인 상황이 발생했다. 이에 윤석열 정부는 공시가격 로드맵 폐기를 추진키로 하고, 2023년 공시가격부터는 현실화율을 2020년 수준으로 되돌려 산정해왔다.

국토부는 이러한 부동산 공시가격 현실화 계획의 부작용을 해소하기 위해 지난 9월 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 마련하고, '부동산 공시법' 개정을 추진해왔다.

그러나 법 개정이 완료되지 않아 내년 공시가격은 현행 공시법과 현실화 계획을 따라 산정해야 하는 상황이다. 이에 국토부는 지난 2월부터 국토연구원을 통해 연구용역을 진행했고, 지난 15일 공청회, 18일 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 이번 수정방안을 마련했다.

우선 내년 공시가격에 적용할 시세반영률은 올해와 동일하게 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 동결된다. 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5% 등이다. 올해와 동일한 시세반영률이 적용됨에 따라 내년 공시가격은 시장가치와 유사한 수준에서 변동될 전망이다. 

올해 집값 상승 폭이 컸던 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등을 중심으로 내년 공시가격과 보유세 상승이 예상되고 있다. 
 

15일 오전 서울 서초구 한국부동산원 서울강남지사에서 국토교통부 주최로 열린 '부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회'에서 유승동 상명대 경영금융학부 교수가 발언하고 있다. [사진=연합뉴스]

 

주택 유형별 공시가격 '키 맞추기'도 추진...조정 폭 1.5% 내외 

또 지난 9월 합리화 방안에서 밝힌 '균형성 제고방안'을 내년도 공시가격 산정에 최대한 적용해 공시가격의 균형성을 제고할 계획이다. 서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가와 저가 주택 사이에 격차가 나는 시세 반영률을 공평하게 맞추는 작업이다.

정부는 조사자가 입력한 공시가격을 평가해 균형성 평가 기준에 어긋나는 곳을 '심층검토지역'으로 선정하고, 이 지역에서 균형성이 낮은 부동산의 공시가격을 조정하는 방식으로 균형성 제고에 나설 계획이다. 다만 급격하게 조정하게 되면 국민 수용성이 떨어질 수 있는 만큼 공시가격 조정의 상한은 '2024년 공시가격 대비 1.5%' 수준으로 검토한다. 조정 폭을 1.5% 내외로 두겠다는 의미다. 

이번 수정방안에 따라 산정된 최종 공시가격은 올해 말 부동산 시세를 반영해 내년 초에 결정될 예정이다.

박상우 국토부 장관은 "공시제도의 안정성 확보, 국민의 경제적 부담 경감, 국민의 혼선과 불편 방지 등을 위해서는 기존 현실화 계획의 수정이 필요하다"며 "합리화 방안이 조속히 적용될 수 있도록 현재 국회에 상정된 '부동산 공시법' 개정을 위해 노력하겠다"고 말했다.