움츠렸던 오피스텔 시장 볕드나... 금리 인하기, 수익형 부동산 투자 전략은?

서울 영등포구 여의도 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

한국은행이 10월 기준금리 인하를 단행한 가운데 오피스텔 시장의 회복 기대감이 커지고 있다. 금리 인하기에는 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산의 수익률이 상승하면서 투자 수요가 몰리기 때문이다. 38개월 만의 첫 금리 인하가 시작된 초입인 만큼 향후 수요가 꾸준한 지역을 중심으로 오피스텔 시장에 투자 수요가 유입될 것이라는 관측이 나온다. 

31일 KB부동산 등에 따르면 이달 기준 인천시의 오피스텔 연간 수익률은 6.07%로, 지난 2020년 10월 집계 이후 가장 높은 것으로 나타났다. 인천을 포함한 수도권 전체 오피스텔 수익률은 지난 4월 처음으로 5%선을 뚫은 뒤 7개월 연속 상승하며 이달 5.1%를 기록 중이다. 5대 광역시의 오피스텔 수익률 역시 이달 들어 6.24%까지 올랐다. 
 

한국은행이 지난 10월 11일 기준금리를 38개월 만에 0.25%포인트(p) 인하함에 따라 역세권 오피스텔을 중심으로 매입 수요가 늘며 일부 오피스텔 매매가격도 상승하고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 전국 오피스텔 평균 매매가격은 2억6020만원으로 저점을 찍은 후, 이달 2억6053만원으로 오름세로 돌아섰다. 수도권도 같은 기간 2억6893만원에서 2억6932만원으로 반등했다. 
 
서울 일부 지역 오피스텔의 경우 신고가 사례도 꾸준히 나오고 있다. 국토교통부에 따르면 이달 16일 서울 송파구 파크하비오 오피스텔 전용 46.58㎡ 매물은 직전 최고가 대비 1억8000여 만원 상승한 7억원에 거래가 이뤄졌고, 강동구 강동역에스케이허브도 같은 달 17일 전용 47.82㎡ 매물이 직전 최고가 대비 4500만원 상승한 3억4000만원에 신고가를 경신했다.

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박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “투자자들이 시중금리와 비교 우위를 통해서 투자 여부를 결정하기 때문에 시중금리가 낮으면 오피스텔 수익률이 높아지게 되는데, 최근 수요가 붙으면서 가격도 오르고 있다”고 분석했다.
 
지식산업센터와 꼬마빌딩 역시 금리 인하기 투자처로 주목된다. 현대엔지니어링이 이달 24일 진행한 지식산업센터 ‘신광교 클라우드 시티’ 사업설명회에는 1300여명이 넘는 참석자들이 몰리기도 했다. 업계 관계자는 “그간의 지식산업센터 설명회 등과는 분위기가 다르다”며 “금리인하로 향후 대출 이자 부담이 경감될 것으로 기대되기 때문에 일부 투자자들이 관심을 보이고 있다”고 전했다.
 
김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “오피스텔 외에도 꼬마 빌딩이나 구분형 상가 등에 대한 투자 문의가 비교적 늘고 있다”며 “그간의 공급 과잉에도 최근 금리인하 기조와 공사비 인상 영향으로 인한 공급 감소로 투자자들이 시장 상황에도 어느 정도 버틸 수 있는 여력을 확보했다고 판단하고 있는 것으로 보인다”고 말했다.
 
다만 침체에 빠져 있던 상업용 부동산 시장이 실제 회복되기까지는 다소 시간이 소요되는 만큼 부채 비중을 고려한 ‘옥석 가리기’는 필수적이라는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 

김 위원은 “보통 수익형 부동산 매입 시 조달 비용의 50% 이상은 대출인 경우가 많은데, 향후 고금리 시대에도 버틸 수 있는 현금 여력이 있는지를 검토해야 한다”며 “또 상업용 부동산 시장의 양극화로 지역마다 추후 환금성이 굉장히 상이할 수 있다. 매각 시 환금성이 어느 정도 보장될지도 반드시 염두에 둘 필요가 있다”고 제언했다.
 
오피스텔의 경우 상급지 신축 보다는 가격 면에서 경쟁력이 있으면서도 안정적인 수익률 담보가 가능한 역세권 중소형 매물을 잘 살펴야 한다는 조언이다.
 
정수민 부동산플래닛 대표는 “안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역이나 소형 평형대 오피스텔이 상대적으로 매력적인 투자처”라면서 “금리가 인하되더라도 시장 회복이 즉각적으로 이루어지기는 어려운 만큼, 리스크를 관리하는 신중한 접근이 필요하다”고 강조했다.
 
이상혁 더케이 컨설팅 그룹 상업용부동산센터장 대표는 “아직 회복세라고 보기는 힘들기 때문에 시세차익을 노리기보다는 안정적인 수익률 측면에서 수요가 높은 지역 중 지어진 지 5년 이내 또는 10년 이내 오피스텔을 택하는 방법도 있다”며 “가격 면에서 경쟁력이 있고 신축보다는 공실 위험이 덜한 이런 물건에 집중해야 한다”고 말했다.
 
오프라인 상가나 리테일(판매) 등 온라인 소비 시장 확대에 직접적인 영향을 받는 분야에서는 여전히 신중한 투자가 요구된다. 박 위원은 “미국 대선 영향으로 금리 인하 기조가 과연 얼마나 이어질 것인가도 고민해 봐야 한다”며 “특히 소비의 디지털화 현상 등 구조적 불황으로 어려움을 겪는 시장의 경우, 금리 인하의 영향은 더욱 제한적”이라고 말했다.