[기자의 눈] 성급하고 기계적인 대출 규제, 실수요자만 뒤흔든다

[우주성 건설부동산부 기자]

주택 공급 확대 기조를 이어가고 있는 정부가 최근 대출 옥죄기에 나서면서 시장 실수요자들의 혼란이 커지고 있다. 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행으로 대출 가능 한도가 축소된 데 이어 1주택자의 주택담보대출 일부도 중단되는 등 실수요자들이 종잡을 수 없는 대응이 이어졌기 때문이다.
 
가계대출 규모가 해마다 늘어남에 따라 이런 증가세를 억제할 필요가 있었다는 것이 정부 방침이다. 실제 금융당국은 규제 이후 가계대출 증가 폭이 줄어들고 있다고 자평하고 있다. 여기에 서울 집값이 여전히 꿈틀거리는 만큼 대출 규제를 통해 투기 수요를 사전에 억제한다는 방침이다. 
 
그러나 정부의 대응은 진단과 처방 모두 엇나갔다는 불만이 커지고 있다. 대출을 옥죄어 주택가격 상승세를 막겠다지만 정작 부동산 ‘불장’을 견인한 서울 시내 상급지의 매수세를 꺾는 데는 별반 도움이 되지 않을 것이라는 평가다. 

올해 상반기 시작된 상승세를 두고 전문가들은 최근의 매수세는 과거와 달리 실수요자 중심으로 재편되고 있다고 입을 모아 진단하고 있다. 과거 부동산 활황기에 투기 수요를 차단하기 위해 사용된 대출 규제를 변화된 시장에 기계적으로 적용하다 보니 정작 집값 상승세는 잡지 못하고 실수요자 수요만 크게 위축시키고 있다는 비판이 나오고 있는 것이다. 

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정부는 출범 이후 주택담보인정비율(LTV) 완화 등 그간 대출 규제를 계속 완화하는 정책 기조를 채택해 왔다. 공급 확대 기조에 맞춰 저금리 대출 등과 함께 대출 문턱을 낮추는 정책을 수년간 이어온 것이다. 그런데 주택 가격이 상승하자 기존 공급 기조는 유지하면서 대출 정책 기조는 손바닥 뒤집듯 바꿨다. 과거 ‘집값 폭등’ 트라우마에 실수요자들의 유동성을 미리 막아버리겠다는 정책을 꺼내든 것이다.
 
시중은행들이 대출 총량과 대상 등을 규제하면서 정작 대출 의존도가 높았던 서민 실수요자들만 자금 마련이 더욱 어려워진 형편이다. 정부도 이를 인지해 최근 부랴부랴 실수요자에 대한 대출 수요를 점검하고 규제도 완화할 것이라는 입장을 보인 바 있다. 이에 시중은행 일부도 이 같은 방침에 따라 대출 규제 범위를 다시 정하거나 번복하면서 시장 혼란과 실수요자 불편이 커지고 있는 상황이다.
 
정책 기조를 바꾸려면 보다 섬세한 조정과 안배가 필요하다. 정책 목표의 주객이 전도돼서는 안 된다. 단지 집값을 잡겠다고 대출을 무작정 잠그면 오히려 시장 안정을 해칠 수 있는 결과가 나올 수 있음을 명심해야 한다.