신한리츠운용 "금리 정점, 글로벌 부동산에 투자하세요"

김병직 신한리츠운용 본부장이 3일 신한글로벌액티브리츠 간담회에서 발표를 하고 있다. [사진=신한리츠운용]

신한리츠운용이 글로벌 부동산 시장에 투자하는 신한글로벌액티브리츠를 3000원대에 유가증권시장에 상장한다. 기존 프리 IPO에서 기관투자자들에게 4000원대 후반에 판매한 상품의 가격을 크게 낮춰 높은 배당 수익을 노리는 개인투자자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 

3일 금융투자업계에 따르면 신한리츠운용은 신한글로벌액티브리츠의 공모가 밴드를 3000~3800원으로 제시했다. 해당 펀드는 이날부터 5일까지 기관 투자자의 수요예측을 거친다. 기존에 형성된 리츠 공모가는 5000원이었지만, 신한리츠운용은 이를 따르지 않기로 했다.

김병직 신한리츠운용 투자운용본부장은 이날 서울 여의도에서 진행된 신한글로벌액티브리츠 기자간담회에서 “장기화되고 있는 고금리 상황에서 해외 부동산 투자에 대한 불안감이 여전히 크지만, 더 이상 금리가 오르지 않을 것이라는 분위기는 조성돼 있다”면서 “이미 4000원 후반대에 들어간 기관 투자자보다 개인은 더 저렴한 가격에 투자할 수 있게 됐다”고 말했다.

신한글로벌액티브리츠는 2년 전 상장할 예정이었지만 갑작스러운 금리 급등에 지연됐다. 그 사이 글로벌 부동산 시장은 바닥을 다졌고, 리츠 주가는 순자산가치(NAV) 대비 하락했다. 

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더 이상 상장을 미룰 수 없었던 신한리츠운용은 대신 공모가를 파격적으로 낮췄다. 현재 리츠 규정상 2년 이상의 연기 등 예외 조항은 없어 상장 불발시 기관 투자자들의 손해는 더욱 커지기 때문이다.

기존 프리 IPO에 들어갔던 기관 투자자들은 프리캡스톤일반사모투자신탁, 코람코주택도시기금 위탁관리부동산투자회사, 신한캐피탈 등으로 주당 4850원에 투자했다. 기관 투자자들이 들어간 물량만 총 977억원어치다. 

투자 구조는 2년 전과 똑같지만 3000원대로 하락해 배당수익률은 올라갔다. 윤영진 신한리츠운용 이사는 “우선주-보통주와 같은 차등 형식의 배당 구조가 아닌 단일 트랜치 방식인 보통주만 있다”면서 “2년 기준 공모가 3000원 대비 배당수익률은 8.5%, 상단인 3800원인 경우에는 8%를 제시했다” 밝혔다.

이 펀드는 모자형으로 신한글로벌액티브리츠가 모펀드, 신한글로벌제1호리츠가 자펀드인 '복층구조'다. 또 개방형 펀드로 중도 환매 및 재투자가 가능해 추후에는 새로운 물건도 편입할 수 있다. 정기적인 부분 환매를 통해 매년 특별배당을 실시할 예정으로 10년 기준 평균 9.2% 배당 수익률도 낼 수 있다.

오는 28일 상장하는 신한글로벌액티브리츠는 기존에 기관투자자만 가능했던 미국 개방형 부동산 펀드로 리테일 시장에도 들어왔다. 구체적인 투자 비중은 USGB 51.8%, PRISA 39.8%, CBRE USCP 8.4% 등이다. 이 펀드를 통해 550여개에 달하는 자산에 분산투자하고 있다. 투자자금의 51.5%를 차지하는 USGB 펀드는 FBI, 연방항공국, 워싱턴 시청 등 미국 정부가 임차하고 있는 정부 인프라 자산에 투자한다.