빌라 역전세 심화 ...세입자들, 보증금 못 받을까 '전전긍긍'

서울 시내 빌라 전경. [사진=연합뉴스]

#서울 관악구 다세대주택에 거주 중인 30대 직장인 김모(여)씨는 전세 계약 만료를 2달 앞두고 비상이 걸렸다. 집주인에게 이사하겠다고 말했더니 "지금 전세 보증금을 돌려줄 돈이 없다"는 답이 돌아오면서다. 김씨는 전세사기가 본격화하기 전인 2022년 6월에 이사를 해 전세보증보험도 가입하지 않아 전세금을 떼일까 노심초사하고 있다. 

이처럼 전세 보증금을 돌려받지 못하는 빌라 세입자들의 고통이 날로 커지고 있다. 빌라 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 보증사고가 갈수록 늘어나면서다. 일부 세입자는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에도 가입하지 않아 피해가 더 커질 수 있다는 우려마저 확산되고 있다. 

21일 한국부동산원의 임대차 시장 사이렌에 따르면 서울 연립·다세대(빌라) 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 올해 1월 70.4%, 2월 71.0%, 3월 71.1%로 상승 추세를 이어가고 있다. 이는 최근 3개월간 같은 단지의 매매·전세 실거래 자료를 바탕으로 계산한 수치다.

2022년 9월 82%였던 서울 빌라 전세가율은 계속 하락해 지난해 12월 68.3%로 떨어졌다가 올해 다시 오름세로 돌아선 모습이다. 통상 전세가율이 80%가 넘으면 깡통전세로 분류된다. 빌라 전세가율의 상승은 보증금 미반환 사고의 가능성이 높아질 수 있음을 시사한다. 

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지난달 서울 자치구 중 전세가율이 80%를 넘긴 곳도 3곳으로 늘었다. 지난 2월에는 서대문구(84.5%) 1곳만 80%를 넘겼지만, 3월에는 중구(84.5%), 서대문구(82.8%), 강서구(80.1%) 등 3곳으로 확인됐다. 중구는 84.5%로 최근 1년 전 69.6%보다 14.9%p 이상 크게 상승했다. 

정부가 작년 깡통전세 방지를 위해 HUG의 빌라 전세보증보험한도를 낮췄는데, 공시지가 하락과 맞물리면서 역전세가 심화됐다는 분석이 나온다. 전세보증보험의 한도는 공시가를 기준으로 책정된다. 공시가가 떨어지면 전세보증보험한도도 줄어드는 구조다. 정부는 지난해 HUG의 전세보증보험 가입 요건을 전세가율 100%에서 90%로 낮췄다. 여기에 보증보험 가입 문턱도 공시가의 150%에서 126%로 하향했다. 

김씨의 사례를 적용하면 A빌라(전용면적 27㎡)의 지난해 공시가는 1억4100만원에서 1억3300만원으로 800만원 하락했다. 이 빌라는 작년 전세보증보험한도가 1억9950만원에서 1억7760만원으로 떨어졌다. 2022년 당시 김씨가 집주인에게 지급한 전세 보증금은 1억9500만원이다. 하지만 전세금을 밑도는 공시가와 보증보험한도액 탓에 집주인이 돈을 돌려주려 하지 않는다는 게 김씨 측 주장이다. 

상황이 이렇게 되자 전세보증금 사고 규모는 갈수록 늘어가는 추세다. HUG에 따르면 올 1~3월까지 집주인이 제때 전세보증금을 돌려주지 않는 보증 사고액은 1조4354억원으로 전년 동기 대비 80% 급증했다. 작년 한 해 HUG의 보증사고액은 4조3000억원으로, 역대 최고치를 경신했는데, 현 추세라면 올해 전세보증 사고액이 작년 규모를 웃돌 것이란 전망이 우세하다. 

올해 수도권 내 역전세 위험이 절정에 달할 수 있다는 관측도 나온다. 부동산 중개업체 집토스에 따르면 올해 전세계약 갱신 예정인 수도권 빌라 12만2087가구 중 66%가 2년 전과 동일한 보증금으로 전세보증에 가입할 수 없는 역전세 위험에 노출돼 있다. 

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "전세가율이 80%를 넘은 곳이 있다는 것은 그만큼 역전세 우려가 커졌다고 볼 수 있다"면서 "역전세 현상이 심화되면 세입자들이 전세보증금을 못 받을 우려가 커지기 때문에 정부의 대책이 필요하다. 세입자 선순위 권리가 없는 곳은 전세를 받을 수 있게 하되, 시세 평가금액에 상한선을 두는 식으로 규제를 해야 전세사기를 막을 수 있다"고 말했다.