​은마아파트 국평 26억…재건축 추정분양가 '역대 최고'

서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

'강남 재건축 상징' 은마아파트의 예상 분양가가 3.3㎡당 7700만원으로 추정됐다. '국민 평형' 전용 84㎡ 기준 26억원대, 전용 59㎡ 기준으로는 19억원대로 결정될 예정이다. 

16일 서울시는 '은마아파트 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'을 고시했다. 은마아파트 일대인 서울시 강남구 대치동 316번지 24만3552㎡가 정비구역으로 지정됐다.

이에 따라 은마아파트는 현재 28개 동, 4424가구에서 33개 동, 5778가구 규모로 재탄생한다. 1354가구가 늘어나며 이 중 678가구는 공공주택으로, 676가구는 일반분양으로 공급된다. 용적률 299.9% 이하, 건폐율 50% 이하가 적용된다. 공급 타입은 전용 59~109㎡로 구성되며 전용 84㎡ 이상 대형 면적이 49.1%로 절반가량을 차지한다.   

이번에 확정된 일반분양가 추정액은 3.3㎡당 7700만원이다. 이는 역대 재건축 단지 중 최고 분양가를 기록한 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리의 분양가인 3.3㎡당 5653만원보다 2000만원 이상 높은 금액이다. 최근 분양한 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온)의 분양가는 약 3800만원으로, 은마아파트 분양가는 이보다 2배 이상 높다. 은마아파트의 가장 큰 면적인 109㎡ 분양가는 30억원을 넘을 전망이다.  

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은마아파트 재건축 사업의 공사비는 3.3㎡당 700만원으로 총 5조2135억 원으로 추정된다. 재건축으로 조합이 얻게 되는 총 수익은 15조2424억원이다. 비례율은 100.47%이다. 비례율은 재건축 완료 후 총 수입에서 총 사업비를 뺀 금액을 종전 감정평가액으로 나눈 값을 뜻한다. 

은마아파트 추정 종전 감정평가액은 전용 76㎡가 19억원, 전용 84㎡가 22억원으로, 전용 84㎡ 소유주가 같은 면적을 분양받으려면 1억1847만원을 더 내야 한다. 전용 76㎡ 소유주가 전용 84㎡를 분양받으려면 4억1988만원이, 전용 76㎡ 소유주가 전용 99㎡를 분양받을 경우에는 6억9238만원이 필요하다. 전용 109㎡를 분양받으려면 약 7억7654만원을 추가 부담해야 한다. 

공사비와 분담금 등은 사업이 진행되며 변경될 수 있다. 은마아파트 재건축 사업에는 아직 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 단계가 남아있다. 지난해 서울시가 발표한 '2040 서울도시기본계획안'에 따라 서울 지역 아파트에 적용돼온 '35층 룰'이 폐지되며 은마아파트도 최고 층수를 50층 이상으로 높이는 방안을 검토 중이다. 이 경우 사업비와 비례율, 분양가 모두 조정될 수 있다. 

은마아파트가 재건축 사업 정비구역으로 지정되며 재건축추진준비위는 조합 설립 절차를 본격화, 최대한 빨리 조합을 설립한다는 입장이다. 

추진위 측은 "이번 고시에 담긴 추정 사업비와 공사비·분양가는 모두 보수적으로 산정됐다"며 "서울도시기본계획에 따라 최대 50층으로 재건축되는 등 계획이 바뀔 경우, 주민들 의견을 수렴해 사업비와 분양가, 비례율 모두 조정될 수 있다"고 전했다.