[설 이후 부동산 시장] 미분양 아파트 매입검토·HUG보증한도 하향···시장 연착륙 유도

서울 남산에서 바라본 서울 시내 모습 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부가 부동산 시장 연착륙과 주거 취약계층 보호를 위해 민간 미분양 아파트 매입 및 보증한도 축소 등 대책 마련에 나선다. 급강하하고 있는 부동산 시장을 연착륙시키기 위해 전 정부의 부동산 규제책들을 풀어내는 데 속도를 내고 있지만, 미분양 우려와 역전세, 전세사기 등 주택 시장이 여전히 불안정하다는 판단에서다. 

24일 부동산 업계 등에 따르면 정부는 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 미분양 주택을 매입, 공공임대로 공급하는 방안을 부동산 시장 연착륙 대책 중 하나로 검토하고 있다. 

미분양 아파트 증가를 막아 집값 추가하락을 막겠다는 것이다. 미분양이 늘면 분양경기가 위축되고, 매수심리가 하락하면서 다시 집값이 하락할 수 있다. 또 분양대금이 시장에 돌지 않으면서 건설사들의 유동성 위기나 연쇄 부도 등으로 이어질 가능성도 높아진다. 조합과 건설사 등이 사업 추진을 미루게 되면서 장기적으로는 공급이 줄어드는 등 문제가 발생할 가능성도 존재한다. 

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분양경기가 빠르게 악화한 상황에서 이달 말 발표 예정인 지난해 12월 기준 미분양 주택수는 6만 가구를 훌쩍 넘었을 것으로 보인다. 지난해 11월 기준으로는 5만8000여 가구로, 정부가 미분양 위험선으로 판단하는 6만2000가구에 근접한 수치다. 

앞서 윤석열 대통령은 2023년 국토부 업무보고에서 “공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해서 취약계층에게 다시 임대해주는 방안을 깊이 있게 검토하라”고 지시한 바 있다. 이에 정부는 기존 매입임대사업을 확대해 더 많은 민간의 미분양 아파트를 사들이는 방안을 고려 중이다. LH는 최근 서울 강북구 칸타빌 수유팰리스의 미분양 36가구를 공공임대주택용으로 매입하기도 했다.

또 다음달 말부터 9억원에 묶여 있던 특별공급 분양가 기준이 폐지되고, 이른바 '줍줍'으로 불리던 무순위 청약도 보유 주택 수와 관계없이 도전할 수 있게 될 전망이다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 '주택공급에 관한 규칙 일부 개정령안'을 지난 20일 입법예고 했다. 이번 조치는 앞서 국토부가 대통령 업무보고 자리에서 발표한 부동산 규제 완화 대책의 후속 성격이다.

아울러 '깡통전세' 피해자가 늘고 있는 가운데 전세사기를 막기 위한 방안도 나오고 있다. 지난 16일부터 주택도시보증공사(HUG)는 신규 전세대출 보증신청 부채비율 90% 초과 주택에 대해서 보증 한도 기존 80%에서 60%로 하향 조정했다. 깡통전세로부터 임차인을 보호하고, 전세시장을 정상화하기 위한 조치다. 부채비율이 90%를 초과하면 집값이 조금만 하락해도 집값보다 부채가 커지며 세입자는 보증금을 떼일 가능성이 높다. 결국 전세금안심대출보증을 선 HUG의 재정건전성 악화로 이어질 수 있다. 

부동산 시장 연착륙을 위한 관련 세금 감세도 진행할 예정이다. 윤석열 정부는 '2023년 경제정책방향'에서 다주택자의 취득세와 양도세 중과도 완화하겠다고 발표했다. 현재 정부는 1주택자는 1~3%, 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 세율이 적용되는 취득세 중과제도를 운영 중인데, 조정대상지역 3주택 이상 다주택자 및 법인에게 부과되는 취득세 세율을 50% 인하하기 위해 2월 중 국회에 법안을 제출한다는 계획이다. 
 
아울러 정부는 다주택자 양도세 중과도 완화한다. 양도세 중과 배제 유예 조치를 2024년 5월까지 1년 더 연장하고, 올해 7월 새로운 내용을 담은 개편안도 발표할 예정이다. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "정부가 단기적으로 경기를 부양하기 위해서는 세금을 낮추는 방안을 쓸 수 밖에 없다"며 "취득세를 완화해 거래를 늘리려고 할 것"이라고 말했다. 

전문가들은 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 해제 등 추가 규제 완화를 고민할 것이라고 예상했다. 권대중 명지대 교수는 “DSR나 임대사업자에 대한 대출 세제 완화, 토지거래허가구역 해제 등이 앞으로 정부가 고려할 만한 카드”라며 “또 부동산 경기가 더 침체된다면 강남3구와 용산을 규제지역에서 해제할 필요성도 있다”고 말했다.